根据《中华人民共和国物权法》第二十条，当事人签订买卖合同或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

区别于本登记，预告登记是为保障将来实现物权，而非预告登记已然产生物权登记的效力。《物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项自第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

关于预告登记是否能产生优先受偿的效力

（2017）渝0103民初13061号民事判决书认为：《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，被告虽对抵押权进行了预告登记，但在尚未办理房屋抵押权登记之前，原告并非对抵押房屋已享有现实的抵押权。故本案抵押权并未设立，原告要求对被告办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。

（2017）渝0111民初4360号民事判决书认为：双方办理的抵押权预告登记手续仅能使原告获得优先设定抵押权本登记的排他性权利，即将来设立抵押权的请求权；在预告登记后，未经权利人同意的其他物权设定的行为不发生物权效力，但其本身不能等同于抵押权登记。在完成抵押权本登记的手续之前，不能认定债权人取得抵押物的抵押权，故原告要求就抵押物在前述债权范围内优先受偿的请求不能成立，该院不予支持。

根据上述裁判观点可知，纵然债权经具有预告登记后具有一定的物权性质，但其并不能等同于物权，预告登记并不直接产生物权效力。预告登记尚未正式转为本登记前，预告登记的权利人仍无权主张就抵押物优先受偿。

但仍存在不同观点，杭州市西湖区人民法院（2014）杭西商外初字第16号民事判决认为：在办理理预购商品房抵押权预告登记的情况下，原告作为预告登记权利人，在被告不履行到期债务的情况下对该抵押物享有优先受偿权。

针对上述不同观点，我们不妨从预告登记制度的法律属性和特征展开分析：

一、预告登记制度的法律属性

王泽鉴教授认为：预告登记系债权物权化，“在预告登记尚未涂销前，就抵押物的处分行为对于所登记之请求权有妨碍着无效。”由于预告登记这一特殊制度想要达到目的是将权利人的请求权予以公示，使其能对抗他人未经权利人同意擅自处分抵押物的行为。换言之，是预告登记制度的特殊性赋予了具有相对性的债权对抗一般人效力，使兼具债权性质与物权性质，而并非因其具有对抗一般人的效力就可将其等同于物权。

二、预告登记制度的特征

（1）优先性。此优先性并非是权利人能基于预告登记主张优先受偿，而是保全优先顺位。在预告登记满足条件可转化为本登记之时，预告登记的权利人可直接申请办理正式登记，且此时抵押物的登记顺位并非以本登记的办理日期确定，而是以预告登记的日期确立抵押权的顺位。

（2）对抗性。未经预告登记权利人同意的处分行为，不发生物权效力。为避免发生债务人将抵押物擅自处分并办理过户登记，债权人的债权无法对抗物权的优先效力，预告登记制度将债权人的请求权予以公示，使其具有排除他人擅自处分抵押物的对抗效力。其目的在于维护交易安全，平衡各方风险，是为保障将来设立物权的请求权。基于此，可将其视为一种实现请求权的担保手段更为合理。

同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，预告登记的对抗效力同样适用于人民法院带有处分性的执行措施。金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。基于此，已办理的不动产预告登记能否产生排除执行的效果，还需存在合法有效的合同，需符合物权登记的条件。

（3）时效性。为避免预告登记的权利人怠于行使自己的权利，而妨碍交易自由，《物权法》第二十条第2款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，在具备物权变动的条件后，权利人需在三个月内主动行使权利，将预告登记转为本登记，若届时权利人不行使该权利，则预告登记失效。

综上所述，预告登记后的债权虽被赋予了一定的对抗效力，但仍不能将其简单地与物权等同，抵押权经预告登记后也不能产生优先受偿的效力。