【案例】

曾某与陈某甲系夫妻关系，夫妻关系存续期间购买A房屋并登记在曾某一人名下，2015年4月25日，曾某与陈某乙、盈居公司（中介方）签订《房产买卖协议》，约定曾某将A房屋出售给陈某乙。合同签订后，陈某乙依约向曾某支付购房定金及购房首付款，曾某出具《收条》确认收到上述款项。之后，陈某甲明确表示不同意出售该房屋，陈某乙多次协商办理过户手续未果，遂诉至法院要求曾某协助办理房产过户手续；将登记于A房屋的户口全部迁出，并支付迟延履行违约金。承办法官在审理过程中向双方当事人释明《房产买卖协议》合法有效，但合同履行不能。释明后陈某乙表示不变更诉讼请求，仍坚持其原来的诉讼请求。法院遂判决驳回陈某乙的诉讼请求。（案例来源：无讼 厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第11156号民事判决书）

【评析】

一、无权处分的合同效力

夫妻关系存续期间取得财产除有特别约定外，应为夫妻共同财产。夫妻双方对共同财产有平等处理权。对于因日常生活所需处理共同财产的，夫妻任何一方均有权单方决定，非因日常生活需求处理共同财产则需夫妻双方协商一致，共同决定。本案中，涉案房屋为曾某与陈某甲婚姻关系存续期间取得，虽然登记在曾某一人名下，仍不能改变涉案房屋为夫妻共同财产的性质。根据我国《物权法》第九十七条的规定，共有人处分共有财产应当经全体共有人一致同意。曾某未经陈某甲同意处分共有房屋的行为是无权处分行为。

关于《房产买卖协议》的效力问题，我国《合同法》第五十一条规定，无权处分他人财产，合同经权利人追认后，合同有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“《买卖合同司法解释》”）第三条规定，当事人以出卖人缔约时对标的物没有所有权或处分权主张合同无效的，人民法院不予支持。因出卖人未取得所有权导致不能转移标的物所有权的，买受人请求出卖人承担违约责任或解除合同要求赔偿损失的，人民法院应予支持。无权处分人签订的合同效力待定，《合同法》第五十一条仅规定权利人追认后的合同效力，对于未经权利人追认情形下的合同效力如何只字未提。从《买卖合同司法解释》第三条的规定来看，出于保护交易安全的目的，我国立法不轻易否认合同效力，买受人可以依据买卖合同追究出卖人的违约责任。陈某甲在庭审过程中明确表示不同意出售涉案房屋，未对《房产买卖协议》进行追认，该协议对陈某甲不发生法律效力，但是该协议于曾某和陈某乙而言，仍为双方真实意思表示，系有效合同。

二、无权处分的物权效力

我国《物权法》第十五条将物权变动原因及物权变动结果分为两个不同的法律行为，取得不动产物权须同时具备两个条件：一是已达成物权变动合意，即签订有效的房屋买卖合同；二是已经办理物权登记公示物权转移。仅存在有效的房屋买卖合同并不必然发生物权变动的效力，还需办理房屋过户登记。此时，买受人对出卖人仅具有债权请求权。本案中，陈某甲未对曾某的无权处分行为进行追认，无法继续履行合同进行房屋过户登记，陈某乙未取得涉案房屋所有权，仅能依据《房产买卖协议》要求曾某承担违约责任或解除合同要求曾某赔偿损失。

三、例外之善意取得

为维护交易安全，保护善意相对人的合法权益，我国《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，无权处分人向受让人转让不动产，在特定条件下受让人取得不动产所有权。具言之需满足：

（一）受让人受让该不动产时是善意的。“善意”通常指受让人在受让该不动产时不知道也不应当知道出让人对标的物系无权处分。认定买受人是否“善意”通常采用推定的方式，由所有权人举示买受人知悉出让人无权处分的相关证据。

（二）受让人已支付合理对价。善意取得制度在保护善意第三人和交易安全的同时，牺牲了对权利人财产的静态保护，为双方平衡利益，受让人取得标的物所有权应以支付合理对价为前提。

（三）受让人已办理物权变更登记。只有不动产办理了物权变更登记，受让人才能取得标的物所有权。

四、结语

古话说“安居乐业”，中国老百姓对于“买房”这件事似乎有执念，不管是出于居住也好，投资也罢，买房卖房在生活中已经越来越普遍，由此产生的纠纷也屡见不鲜。在此提醒，买受人在签订房屋买卖合同时应当核查房屋产权归属，要求卖家出示产权证书，询问产权人的婚姻状况、财权共有状况等信息。对于交易房屋属于共有财产的，应当要求所有共有人到场签字，部分共有人不能到场的，应要求其出具公证的授权委托书，由代理人代为签署房屋买卖合同。