“借名买房”是指借名人以出名人（被借名人）的名义购买房屋，并登记在出名人名下，同时约定房屋归借名人所有，符合一定条件时，出名人再将房屋过户至借名人名下的一种购房方式。采用“借名买房”的购房方式，双方约定的房屋所有权人与不动产登记簿记载的所有权人不一致，此时房屋权属应当如何认定？

一、“借名买房”案件的裁判观点及评析

（一）裁判观点

在借名买房纠纷中，借名人往往起诉要求确认房屋归其所有并要求出名人配合办理过户手续。法官裁判观点主要有两种：

一种观点认为，“借名买房”纠纷案由为确认所有权纠纷，借名人要求确权应予支持。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第三十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》的规定，因物权归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不一致，请求确权的应予支持。

第二种观点认为，借名人与出名人之间仅存在借名买房合同关系，借名人仅对出名人享有债权请求权即请求协助办理过户手续，不能直接确认所有权。

（二）评析

“借名买房”情形下，出名人为不动产登记簿登记的所有权人，不动产登记簿具有推定效力，在无相反证据证明不动产登记簿记载内容与真实权利状态不一致时，则推定登记在不动产登记簿上的出名人为所有权人，即出名人享有“法律物权”。借名人与出名人约定房屋归借名人所有，即借名人享有“事实物权”。我国《物权法》已确立物权法定原则以及形式主义的物权变动原则，法律赋予不动产物权登记转移的效力，未经登记，不发生物权变动的效力。在借名买房情形中，要取得房屋所有权，不仅需要有效的原因行为做要件，而且需要办理不动产登记，两者缺一不可。“事实物权”因欠缺法律规定的生效要件，不能成为“物权”。

因此，笔者赞成第二种观点，物权变动的原因行为仅仅在当事人之间发生债权债务关系，借名人与出名人之间的借名买房纠纷为合同纠纷，借名人只能根据协议要求出名人配合办理过户手续而不能直接要求确权。司法实践中也普遍持此观点，如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条中指出，借名人要求确权的，应告知其提起合同之诉，要求出名人办理过户手续。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条第一款规定，借名买房请求确权的，不予支持。

二、“借名买房”能否阻却执行

对于出名人的一般债权人在取得生效裁判文书后，申请对“借名买房”的房屋申请强制执行，借名人证明其为实际权利人后能否阻却执行的问题，司法实践中多倾向于认为不能。如《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第十四条，“金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求”。但是最高人民法院民事审判第二庭在2019年8月6日公布的《全国法院民商事审判工作会议纪要（最高人民法院民二庭向社会公开征求意见稿）》第119条中规定，“在金钱债权执行过程中，人民法院针对登记在被执行人名下的房产或者有限责任公司的股权等实施强制执行，案外人有证据证明其系实际出资人，与被执行人存在借名买房、隐名持股等关系，请求阻却执行的，人民法院应予支持”。由此可见，最高人民法院的最新观点是认为“借名买房”可以对抗执行，旨在保护“事实物权”。

作者：高可 律师