【案情】李雷和韩梅梅系夫妻关系，二人婚后购置位于照母山的商品房一套，购房款120万元，首付40万元，剩余80万元采用按揭方式支付。该房屋登记在韩梅梅及其子李小雷（未成年）名下，后将该房屋抵押给工商银行重庆分行办理按揭贷款，签订了《个人一手房贷款抵押合同》（以下简称“《抵押合同》”）并办理了抵押登记，韩梅梅代李小雷在抵押人处签字。后因韩梅梅未按时还款，工商银行重庆分行遂起诉至法院要求韩梅梅还款，并主张对涉案房屋处置价款享有优先受偿权，韩梅梅以李小雷系未成年人，其代签的《抵押合同》无效抗辩，要求法院驳回工商银行重庆分行的诉讼请求。

【争议焦点】

韩梅梅代李小雷签订的《抵押合同》是否有效？

【评析】

关于父母代表未成年子女签订的抵押合同是否有效，实践中主要存在两种观点，一种认为父母以未成年子女名下财产设立抵押违反《民法总则》关于非为未成年人的利益，不得处分未成年人财产的禁止性规定，从而认定抵押合同无效；另一种则认为父母作为未成年子女的法定代理人签署抵押合同不违反法律、法规的禁止性规定应认定为有效。笔者认为前述问题应根据案件事实具体分析，不能一概而论。   

一、认定抵押合同无效的前提条件

持否定观点的人民法院主要基于《民法总则》第35条对于监护人处分未成年人财产的禁止性规定，对于监护人非为未成年人的利益以未成年人财产设立抵押担保的情形，不予认可抵押合同的效力。适用该规则存在两个前提条件，一是被处分财产为未成年人财产，二是处分该财产并非为未成年人利益之目的。

具体而言，主张抵押合同无效的监护人，应当举证证明抵押财产系未成年人个人财产。登记在未成年人名下的不动产是否必然为未成年人个人财产？笔者认为监护人应举证证明购置不动产的财产来源系未成年人的收入。通常情况下，未成人均无收入来源，以父母收入购置的不动产即使登记在未成年人名下，也应认定为是家庭财产。

区分“是否为未成年人利益”主要看抵押所担保的贷款用途，如果系为第三人债务提供担保，借款用于与未成年人利益不相关的事务，若监护人能证明抵押物系未成年人个人财产，则抵押合同会被认定为无效。但是如果借款系用于家庭事务，如本案中贷款用于购置家庭财产，购置的家庭财产系保障未成年人的基本生活，由此签订的抵押合同是为未成年人利益而进行的处分，应当认定抵押合同有效。

二、法定代理人的权限及诚实信用原则

我国现行法律并未对抵押资格进行限制，未成年人亦可作为抵押人。父母作为未成年人的监护人，是其法定代理人，对外有权行使代理行为，父母可以代为签署抵押合同，且不违反法律、法规的禁止性规定，应认定抵押合同有效。监护人为获取贷款代未成年人签署抵押合同，事后又以设立抵押损害未成年人的利益为由主张合同无效，显然有违诚实信用原则，不应得到支持。本案中，韩梅梅代李小雷签订的《抵押合同》应当认定为有效。

作者：高可 律师