一、展期为债权期限变更

贷款展期是在贷款期限届满前，经借款人与贷款人协商延长借款期限的行为。贷款展期实为对原借款合同中借款期限的变更。此处与“借新还旧”区别开来，“借新还旧”是贷款到期后，借款人与贷款人签订新的借款合同，将新贷款项用于偿还旧的贷款，使旧的借贷法律关系归于消灭。“新贷”为新设债权。

二、变更登记

如前所述，贷款展期并非新设债权，故不需要重新办理抵押登记。贷款展期系对借款合同中债务人履行债务期限条款的变更，其变更应当到原登记机关做变更登记。住房与城乡建设部（原建设部）颁布的《城市房地产抵押管理办法》第35条第1款：“抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。”

三、未办理抵押变更登记的法律后果

（一）抵押权仍有效

抵押权的期限从理论上分为存续期限和行使期限。抵押权的存续期限即抵押权设立之时至抵押权消灭的期间。根据我国《物权法》及《担保法》的相关规定，不动产抵押权自办理抵押登记时设立，动产抵押权自抵押合同生效时设立。《担保法司法解释》第12条规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”担保物权的存续期间不能由当事人自行约定，或者由登记部门规定，应当由法律进行规定。《物权法》第177条规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”《担保法》第52条：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”贷款展期是将借款期限进行延长，不是由债务人对债务进行清偿后再次借款，故贷款展期是债权期限的变更而非新设债权，主债权未消灭，不属于担保物权消灭的法定情形。

抵押权的行使期限即抵押权应在何期间内行使。《物权法》第202条规定，“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”该条规定并未明确抵押权的存续期限，只是规定抵押权的行使期限。具体的说，抵押权人应在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，否则将丧失公力保护。

综上，贷款展期后即使未办理抵押变更登记，抵押权仍有效。抵押权自办理抵押登记（不动产）或抵押合同生效时（动产）设立，并应当在主债权诉讼时效届满之前行使。

（二）法律风险

贷款展期未做变更登记不会导致抵押权消灭，但是未经登记，对于抵押权人而言，仍然存在如下风险：

第一，根据“物权法定”原则，物权变动应进行变更登记，否则不发生物权变动之效力。贷款展期后未办理抵押变更登记的，抵押权的行使期限应为抵押登记记载的主债权诉讼时效期间内。超过该行使期限则会造成抵押权无法实现的后果。

第二，展期期间产生的债务利息不在抵押担保的范围内。贷款展期后未办理变更登记的，抵押担保的范围限于主债权、原债务履行期间产生的利息以及双方约定的其他费用，展期期间产生的债务利息不能就抵押物拍卖、变卖所得价值优先受偿。