生活中时有发生这样的情形：房屋买卖合同签订后，先履行义务一方发现合同相对方存在无法履约的风险，此种情况下，如果先履行一方仍然按照原合同继续履行，可能面临对方无法履约而遭受损失的风险，但如不按约履行则又可能构成违约的后果。这个时候，不安抗辩权是维护先履行一方合法权益的有效途径，不过实务中需要注意以下问题。

基本案情：（2019）最高法民申568号

2011年4月19日，A公司以与王某签订了《股权转让合同》和《股权转让合同补充协议》，约定股权转让价款为5500万元税后价格，至2012年5月30日前付清全部价款，2011年5月12日A产公司向工商管理部门提交变更登记申请。截至2013年8月9日，王某累计支付股权转让款2280万元。2013年9月2日A公司与王某签订了《还款协议书》，约定王某于2013年10月30日之前还清拖欠的股权转让款3220万元，并承担100万元违约金。王某至今未按《还款协议书》的约定履行。

法院观点：

本案中，一方面王某并非先给付义务人，另一方面其未提供充分证据证A公司存在《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的“丧失商业信誉”以及丧失合同履行能力的情形，故不符合该条规定的不安抗辩权的行使条件。

基本案情：最高院公报案例（2010）民一终字第13号

2007年12月10日，B公司与俞某签订的《商铺认购书》约定，俞某向B公司认购店面，总价款17275.0198万元。俞某在签订本认购书后10日内支付给B公司订金6360万元：B公司应当在收到俞某订金后30日内领取《商品房预售许可证》，双方还约定了违约责任。合同签订后，俞某分期向B公司支付购房款5860万元。在付款期间，俞某在了解B公司无法按期办理《商品房预售许可证》后，中止支付订金余款500万元，后起诉要求对方承担违约责任。

法院观点：

本院认为，俞某主张不安抗辩权的理由是B公司丧失商业信誉，依据是其与C公司签订另一购房合同后，C公司将合同约定的房屋设定抵押。然而，C公司与B公司是两个不同的法人，以案外人违约为由在本案合同履行中行使不安抗辩权，不符合合同相对性原则。根据《合同法》第六十八条的规定，俞某关于其行使不安抗辩权的主张，依据不足。《合同法》第六十九条规定了行使不安抗辩权的要件，即使俞某有权行使不安抗辩权，也应当及时通知对方。但无证据证明俞某履行过通知义务。因此，俞某关于其行使不安抗辩权的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

通过上述案例可将房屋买卖合同中“不安抗辩权”的行使要点总结如下：

一、后履行一方的履约能力明显降低，有不能对待给付的现实危险。

根据《合同法》第68条规定可知，满足下面情形的，先履行一方可以中止履约：经营状况严重恶化，转移财产、抽逃资金以逃避债务，丧失商业信誉，有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

实践中，鉴于转移和抽逃资金等行为较难搜集相关证据，不少当事人都是围绕相对方经营状况严重恶化和丧失商业信誉予以举示。但需提请注意的是，仅是举证对方有违约行为的，并不等同于证明对方存在“丧失商业信誉”，也不等同于丧失合同履行能力。不安抗辩权的行使应当满足先给付义务人有确切证据证明后给付义务人的履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险的前提条件，先给付义务人才有权提出中止履行。如丧失履行债务能力的证据可举示：该公司的财务资料、银行账户以及包括部分项目在内的资产先后被查封、冻结或扣押、建设工程停工等客观情形予以综合全案证据予以证实。

二、先履行一方中止履行前，应当尽到通知义务。

根据《合同法》第69条规定可知，当事人中止履行时，应当及时通知对方，对方提供适当担保时恢复履行，对方未在合理期限履行且没提供担保的，则中止履行方可以解除合同。

由此可知，先履行一方是否按照法律规定履行了“通知”义务，是影响不安抗辩权是否成立的关键性因素。通知应当“及时”，即在当事人停止履约之前就必须发出通知，并保有通知的证据。因为，不安抗辩权的行使并非以解除合同为目的，其立法本质是为了督促对方提供相应担保，以促使合同继续顺利履行。“通知”的行使，既可以起到督促对方履约以实现合同目的，又可以促使双方通过沟通的方式核实与处理不安事由，避免合同无故中止产生纠纷。

三、先履行一方不能以案外人违约为由主张涉案合同中行使不安抗辩权。

根据合同的相对性原理，依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力。即便是当事人约定由第三人向债权人履行债务，或者第三人履行不符合约定的，也应当由债务人向债权人承担违约责任。

不安抗辩权是在合同双方当事人互负债务，且有明确约定先后履行的时间，先履行一方有证据证明对方没有履行或者没有提供适当担保的前提下，有权中止履行的权利。因此当事人在主张不安抗辩权时，应当先审核对方是否系适格主体，否则在违背合同相对性原则的前提下来谈不安抗辩权，显然缺乏法律依据。