以房抵债协议属于无名合同，是指债务人无法清偿到期债务的情况下，通过提供自己或第三人的房产用于抵债，即代物清偿。该协议基于双方真实意思表示且内容不违背法律的强制性规定，应属有效。但是，实务中亦多有出现与之类似的以房担保协议之案例，本文将探讨以房抵债与以房担保两协议的区别认定和司法实务中以房抵债协议的裁判规则。

一、以房抵债与以房担保的区别

不同于以房抵债，以房担保是指在双方在债权债务成立时或履行期限届满前达成合意，约定将来债权人在债务人不能清偿到期债务时，有权取得约定的房产。“以房抵债”和“以房担保”存在以下区别：

首先，达成合意时间不同。

以房抵债协议的成立，必须是债务已届清偿期，或者双方合意债务提前到期的情况下达成的新的房屋买卖关系，且这时的债权金额已经确定。

以房担保协议的成立，发生于债务始成立或者债务尚未届清偿期之时，是针对未来不确定的债务所预先设定的担保，此种情况下债权金额是不确定的。

其次，真实意思表示不同。

以房抵债协议是双方一致同意终止原债权债务关系，将欠款转化为购房款用以冲抵债务，双方需另行签订商品房买卖合同，自此建立新的房屋买卖合同关系，债权人的目的是通过主张新的买卖合同关系取得房屋所有权。

以房担保协议则是双方继续履行原有的债权债务关系，债务人仍需履行还款义务，如约定由偿还债务优先、可以选择偿还债务而无需转让房屋、债务无法偿还时转让房屋等，因此，只有在履约期满债务人无法偿还债务的情况下，房屋的所有权才发生转移。

最后，法律效果不同。

以房抵债协议系基于双方真实意思表示且内容不违背法律的强制性规定，合法有效，且是在原债权债务关系终结后重新建立新的房屋买卖关系，两者相互独立，属于两个不同的法律关系。

以房担保协议中建立的房屋买卖合同作为原债权债务关系的担保，属于从合同，主合同履行完毕则担保合同也随之终结。

二、以房抵债协议效力的认定受到缔约时间的影响

（一）债务履行期届满前约定以房抵债的效力。

因债权债务形成和最后实现之间存在时间差，房产价值亦随着市场而波动不定。此种情形下若是认定以房抵债协议有效，则不仅有导致利益失衡的问题，还可能因违反《物权法》第211条禁止流押的规定而被认定无效，亦或是该抵债协议仅为原有借贷合同的担保。

【案例】（2019）最高法民申1368号

【法院观点】由于2014年6月8日陈某某与A公司签订《商品房买卖合同》约定陈某某购买上述案涉房屋时，《协议书》约定的借款期限并未届满，因此，原审认定双方系以签订《商品房买卖合同》的形式作为民间借贷合同的担保，并无不当。

【案例】(2017)最高法民申4527号

【法院观点】申请再审作为证据提交的2011年2月23日借条关于“今借到刘某某人民币壹仟伍佰肆拾玖万元整，借期为贰拾天。如违期不能偿还，在五日内办理金迪商厦大楼二楼三楼备案合同购房”的约定，有违物权法上禁止流押的规定，应为无效。

（二）债务履行期届满后约定以房抵债的效力。

 基于履约期限已满，双方债权债务的数额以及房产的市场价值已确定的前提下，不存在利益失衡或者违反法律强制性规定的情形，应当认为有效。即双方既然已经对原债权债务转变为新的房屋买卖合同关系达成了合意，应当视为债务履行的变更，即房屋买卖合同关系取代之前的债权债务关系。

【案例】（2019）最高法民申2223号

【本院认为】本案《商品房买卖合同》是在《借款合同》还款期限届满后签订的，是陈某和B公司在平等自愿的基础上协商一致的结果，是双方真实的意思表示。陈某与B公司建立商品房买卖合同关系，并非是为陈某与B公司等主体之间的《借款合同》提供担保，而是《借款合同》到期后难以清偿债务，通过将B公司所有的商品房作价出售给债权人陈某的方式来偿还借款，双方之间基于借款所形成的债权债务关系，已被以房抵债协议中的权利义务关系所取代。因此，《商品房买卖合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止流押的情形。

三、司法实务中以房抵债协议的裁判规则

（一）在完成交付或者变更登记之前，以房抵债协议并不优于其他债权利益，该协议不产生物权期待权及物权本身。

【案例】（2018）最高法民申4298号

【法院观点】本案当事人孙某所述，其与侯某某签订的房屋买卖合同实质是以物抵债协议，目的在于消灭孙某对侯某某的债权而非单纯的房屋买卖，是债务人侯某某履行债务的变通方式，在房屋权属未变更登记前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的权益，不能阻却其他合法权利人基于生效法律文书申请强制执行。

（二）双方签订《商品房买卖合同》约定以房抵债，但仍保留原借款债务人的还款义务以及其他担保方式，并未明确变更原债，此时的以房抵债实质为以房担保。

【案例】（2017）最高法民申974号

【法院观点】本协议作为原借款合同的从合同，原借款合同及相应保证合同、担保函等仍然有效，相关方有义务积极筹款按原约定偿还借款本息，杨某某也有权按原约定随时要求偿还借款本息；若杨某某得到部分偿还，及时配合将相应比例的房屋退还罗某。可以看出，协议作为原借款合同的从合同，重申了罗某需按照原约定继续偿还借款本息，签订《商品房购销合同》后罗某偿还全部借款本息的义务仍然存在，并没有产生债务已经抵偿的结果。因此，从协议整体约定来看，杨某某的本意并非支付对价购买商品房，其真实意思仍是要求罗某偿还借款本金及利息，双方签订协议的目的在于保障杨某某的债权得以顺利受偿。故一、二审判决认定该协议并非是以物抵债协议，而是保障债权实现的担保方式，并无不当。

（三）当以房抵债协议实际履行不能时，当事人请求确认协议效力的实质是请求确认以房抵债协议的履行效力，双方应当按原有合同继续履行义务。

【案例】（2018）最高法民申3318号

【法院观点】因案涉房屋未取得商品房预售许可证明，该协议实际履行不能，故长浩商贸公司以取得房屋实现债权的目的和建安劳务公司及翔宇房地产公司出售房屋、以房抵债来抵消各自债务的目的均未达到，本案各方仍应按照双方之间原有的合同继续履行各自的义务。

（四）以房抵债协议是对原债务履行方式的根本变更，若债务人没有提供足够证据证明该买卖合同是将借款关系变更为商品房买卖关系的合意，则认定该合同作为原借款合同的担保。

【案例】（2016）最高法民申112号

【法院观点】首先，双方之间并无书面的以房抵债协议，而《商品房买卖合同》是由弘逸老边分公司与王某某之子王某签署，并不能反映出双方同意以买卖合同约定的房屋抵顶弘逸老边分公司所欠王某某借款的意思表示；其次，上述买卖合同签订后，弘逸老边分公司并未向王某或王某某履行房屋交付的相关手续，王某某及王某也没有在《商品房买卖合同》约定的履行期限届满后要求弘逸老边分公司向其交付房屋；第三，在上述10份《商品房买卖合同》签订后，弘逸老边分公司又分两次给付王某现金共计10万元，并将备案登记中一套商品房出售后的款项给付王某。据此，弘逸公司主张双方已经将借款关系变更为商品房买卖关系，通过以房抵债的方式清偿了案涉借款，证据不足。原判决认定案涉《商品房买卖合同》并非真实的房屋买卖关系，而是案涉借款的一种担保方式，有事实依据，并无不当。

（五）仲裁委出具的以房抵债调解协议，不发生物权变动公示效力。

【案例】（2018）最高法民申4306号

【本院认为】某仲裁委员会作出的（2014）驻仲裁字第101号裁决书，系驻马店仲裁委员会在侯某某与孟某某借款纠纷案中根据双方达成的以房抵债调解协议制作，不发生物权变动公示效力，亦与本案无直接关联。