基本案情：

万*兵系万*全与徐*兰（已故）之子，管*耘系狄*平与孙*珍（已故）之女，丁*元系管*耘之夫,丁*燕系管*耘与丁*元之女。

被告狄*平于1996年从原江都市法院分得一套房改房，1999年4月该房开始拆除重建，2000年初狄*平因该房拆迁始获得本案诉争房屋。2000年7月5日，原告万*全、万*兵与被告签订房屋买卖协议一份，双方约定将狄*平名下的坐落在原江都镇东方红东路刑警大队X幢X室和车库出卖给原告。双方约定房屋价款10.8万元，付款方式为：协议生效后由原告先付定金1万元，被告交付老产权证时再付9万元，被告协助办理房屋过户手续后，付清余款8千元。协议签订当日，被告丁*元代狄*平收到万*兵购房定金1万元，并出具收条一份。

2000年8月22日，被告管*耘、丁*元代被告狄*平收到原告万*兵购房款9万元，同日，管*耘出具10万元收条一份（包括2000年7月5日丁*元收到的1万元），丁*元将诉争房屋的老房产证及钥匙交付原告。原告自此对诉争房屋装修、入住，并居住至今。

2012年11月2日，案外人丁*燕出具收条一份，以办新证为由从原告万*全、万*兵处借走诉争房屋老产权证，之后为被告狄*平办理了新房产证。由于被告一直未履行协助过户义务，为此，原告诉至一审法院，请求判令：被告协助将诉争房屋过户至原告名下；被告支付违约金及相关经济损失1289.2元，并承担本案全部诉讼费。

法院审理中，被告丁*元、管*耘、狄*平就原告万*全、万*兵提供的房屋买卖协议中狄*平的签名提出笔迹鉴定申请，因狄*平始终拒绝出庭提供笔迹样本，加之丁*元、管*耘阻止法院直接接触狄*平以查明本案事实,法院对被告的鉴定申请未予准许。

另查明，被告狄*平之妻于农历2000年正月初二去世。原告万*全之妻徐*兰在诉讼过程中于2013年5月28日去世。狄*平在诉争房屋出卖前至诉讼发生时一直与被告丁*元、管*耘共同生活。

一审法院认为：

依法成立的合同受法律保护。被告丁*元和管*耘2000年就收到原告万*全、万*兵的10万元购房款,并且向原告交付了讼争房屋的钥匙和老产权证，原告占有该房屋后装修并使用至今，三被告一直未提出异议。关于三被告认为被告狄*平对房屋出卖一事不知情的辩解，证人夏*庆、邹*香证实，狄*平在房屋出卖后多次来江都时谈及房屋出卖事宜，对房屋出卖的事实和价格等完全知晓。狄*平在讼争房屋出卖之前即与丁*元和管*耘共同生活至今，三被告的辩解完全违背客观事实，且与常理不符，法院依法不予采信。本案中，原告按约交付了价款，被告也交付了房屋，双方房屋买卖合同关系依法成立，房屋买卖协议有效。虽然双方签订的《房屋转让协议》存在一定瑕疵，但不影响房屋买卖的效力，故原告要求被告协助办理房屋权属变更手续的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。被告在讼争房屋过户条件成就后，拒绝履行过户义务，有悖诚信，显属无理，应负此次纠纷的全部责任。原告要求被告承担违约金和经济损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。

综上，江苏省扬州市江都区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2013年7月9日作出判决：

一、被告狄*平、管*耘于本判决生效之日起十日内协助原告万*全、万*兵办理坐落于扬州市江都区仙女镇东方红东路X幢X室房屋（含车库）的产权证和国有土地使用权证的变更登记手续，所需过户费用等由原告万*全、万*兵承担；

二、驳回原告万*全、万*兵其他诉讼请求。案件受理费130元，保全费1920元，合计2050元，由被告狄*平、管*耘负担。

狄*平、管*耘、丁*元不服一审判决，向江苏省扬州市中级人民法院提起上诉。人民法院经二审，确认了一审査明的事实。

另查明，上诉人丁*元与被上诉人万*全、万*兵分别提供了一份房屋转让协议。两份协议不同之处有：丁*元提供的协议中，出卖方的首部和尾部签名只有丁*元，买受方的签名只有万*兵；万*全、万*兵提供的协议中出卖方的首部签名为丁*元、管*耘，尾部为丁*元、狄*平和管*耘，买受方的首部签名为万*兵，尾部为万*全、万*兵、徐*兰；万*全、万*兵提供的协议在签名下方增加了一条补充内容：“3.若乙方办理公证，甲方负责办理所需甲方的文字手续，乙方负责公证费。甲方同意请签名：管*耘”，除此之外，两份协议内容相同。

一审中，三上诉人向一审法院提交了中共镇江新区大港街道工作委员会出具的《证明》一份，记载的主要内容为：狄*平听力较差，参加党组织活动均由其子女陪同。

案件审理过程中，上诉人狄*平、管*耘、丁*元另行提起的要求确认被上诉人提供的“房屋转让协议”无效的诉讼，已被一审、二审法院以“一事不再理”为由，裁定驳回起诉。

二审法院认为：

本案二审争议焦点为：本案诉争房屋买卖行为是否有效；一审法院适用程序有无不当。

一、关于本案诉争房屋买卖行为的效力问题

（一）本案诉争房屋应为上诉人狄*平、管*耘共有。本案诉争房屋系狄*平与案外人孙*珍婚姻期间内取得的合法财产，应为夫妻共有，孙*珍于农历2000年正月初二去世，诉争房屋归属于孙*珍的份额应作为遗产由其配偶狄*平和其女儿管*耘依法继承，在管*耘既未明确放弃继承,也未进行析产分割前，本案诉争房屋应为狄*平、管*耘共有。

（二）本案房屋买卖协议约定对上诉人狄*平、管*耘均具有约束力。

第一，上诉人丁*元对其与被上诉人万*兵就诉争房屋达成转让协议以及协议的主要条款内容没有异议，据此，可以认定丁*元作为出卖人就诉争房屋与万*兵签订过转让协议。

第二，上诉人管*耘对2000年8月22日出具的10万元房屋买卖款的收条没有异议，应当认定管*耘作为房屋共有人对其配偶丁*元转让房屋一事知晓且同意。

第三，上诉人狄*平自诉争房屋出卖前至本案诉讼发生时一直与上诉人丁*元、管*耘共同居住，应当认定三人系共同居住的家庭成员。狄*平将诉争房屋钥匙、产权证书均交由丁*元持有，并事实上交付给被上诉人万*全、万*兵，且在房屋转让后至诉讼发生时约12年的时间内从未对诉争房屋买卖、房款交付提出过异议，足见其对诉争房屋买卖是事前知悉且同意的；证人夏*庆、邹*香与诉争房屋相邻而居，出庭证实狄*平在房屋出卖后，去过万*全、万*兵居住的诉争房屋做过客，进一步佐证了狄*平知晓房屋买卖一事；三上诉人提供的中共镇江新区大港街道工作委员会出具的《证明》，目的是证明狄*平不可能单独去过江都，法院认为该份《证明》系对狄*平参与党组织活动的情况说明，且从其内容看，亦不能排除狄*平曾从镇江返回过江都的可能，该份《证明》相较于两证人证言的证明力明显较弱，证人证言的内容具有证明效力，应予采信。狄*平的上述行为足以证明其对诉争房屋转让一事是知晓且同意的，其辩称不知晓房屋买卖的上诉理由与常识和情理不符，不予支持。

综上，江苏省扬州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项判决：驳回上诉，维持原判。

律师提醒：

实践中，我们经常会遇到，行为人将家庭成员所共有的房屋进行出售的情况；此时，若产生纠纷，该如何认定房屋买卖合同的效力，以及是否发生物权转移的结果呢？一般而言，共同居住的家庭成员，以自己的名义将其他家庭成员名下的房屋出卖给他人，该行为对房屋所有人是否有效，须判断房屋所有人是否事前知晓且同意，或者房屋所有人事后是否追认。

一方面，综合判定房屋所有人是否事前知晓且同意。在判定房屋所有人是否事前知晓且同意时，人民法院往往会结合房屋产权证书登记内容、钥匙是否为房屋所有人持有、对价支付情况、买受人实际占有房屋持续时间以及相关证人证言等综合判定。就如上述案例，房屋所有人将自己保管的房屋产权证书以及钥匙提供给买受人，买受人在长达十多年的时间中也实际占有房屋，并有相关的证人证言能够证实房屋所有人对出售房屋事宜知情。法院最终认定房屋买卖合同有效，符合法律规定。

此外，在实践中，人民法院往往还会审查买卖合同对价支付的情况。若出现买方尚未按照合同约定支付对价款，或者合同约定的买卖对价款明显不合理（一般是对价款明显低于市场价格），在其他共有产权人提出异议时，往往会成为合同效力瑕疵的重要证据。

另一方面，若房屋所有人事后追认，则房屋买卖合同有效。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因此，若出现上述案例中的情形，行为人将家庭成员所共有的房屋进行出售而未有所有权人签字的情况下，若房屋所有人事后通过自身的行为，明确表示或通过自身行为追认的，则该房屋买卖合同亦有效。