所谓以房抵债协议，也就是双方当事人达成以债务人转移房屋所有权而替代原合同约定等所带来的给付义务的协议。以房抵债协议在现行的合同法上属于无名合同，在法律适用等问题上，可以参照适用《合同法》关于买卖合同以及《合同法》总则的相关规定。

近年来，由民间借贷等引起的“以房抵债”纠纷逐渐增多，由此也带来了一系列问题。诸如，“以房抵债”协议的效力问题以及“以房抵债”能否对抗其他债权的强制执行等问题。本文中，笔者只和大家重点讨论一个问题：“以房抵债”协议下，在完成房屋变更登记之前，其能否形成优于其他债权的利益，能否排除其他债权所引起的强制执行。

笔者认为，“以房抵债”协议下，在完成房屋变更登记之前，并不能形成优于其他债权的利益，也不能直接排除其他债权所引起的强制执行。理由如下：

第一，根据《中华人民共和国物权法》的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国当前的不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产并不直接产生物权变动的法律效果。

第二，双方当事人之间的“以房抵债”协议，并不能完全体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的一种变通方式，并不必然地引起房屋权属的变动。在“以房抵债”协议所涉及的房屋并未完成权属登记变更手续的情况下，就算债权人已实际占有房屋，债权人也只有债权请求权，而非物权；否则，“以房抵债”协议容易破坏债权平等受偿的原则，损害他人的合法权益。

第三，未完成权属登记变更手续的情况下（就算未完成权属登记变更手续不完全归责于债权人），并不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中可以排除强制执行的情形，不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行“以房抵债”协议中的所涉房屋。

 

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 最高人民法院

民事判决书

（2017）最高法民终354号

上诉人（原审原告）：魏**。

被上诉人（原审被告）：青岛海*林投资控股有限公司。

被上诉人（原审被告）：青岛中**明置业投资有限公司。

上诉人魏**因与被上诉人青岛海*林投资控股有限公司（以下简称海*林公司）、青岛中**明置业投资有限公司（以下简称中**明置业）案外人执行异议之诉一案，不服山东省高级人民法院（以下简称一审法院）（2016）鲁民初41号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。

魏**上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判停止对山东省青岛市市南区高雄路xx号x单元xxxx户房屋的执行；3、确认魏**享有山东省青岛市市南区高雄路xx号x单元xxxx户房屋的产权；4、判令海*林公司、中**明置业承担本案全部诉讼费用。事实和理由：魏**在海*林公司申请一审法院裁定保全查封案涉房屋之前已签订商品房买卖合同，魏**提供的收据足以证明其已经支付购房价款，魏**提供的入住通知单、缴纳物业费、电梯费、供热费等收据也足以证明其对案涉房屋已实际占有并使用至今，一审法院认定上述证据无法证明魏**的商品房买卖行为及实际占有的事实明显错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。魏**在海*林公司申请一审法院裁定保全查封案涉房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同，并已经按照合同全额支付了购房价款且合法占有该不动产，且自身不存在过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的情形。案涉房产用于居住且魏**名下无其他用于居住的房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行的情形。

海*林公司辩称，（一）魏**不享有排除强制执行的实体权益。从物权公示的效果来看，魏**不是案涉房产的所有权人。从不动产物权公示效果看，即使魏**占有案涉房产，也是基于债权的占有，并不产生物权变动的效力。（二）魏**的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条可以排除强制执行的情形。魏**与中**明置业之间并未签订合法有效的书面买卖合同，双方也未办理正式的房屋交接手续，不能证明在海*林公司申请查封之前魏**已合法占有案涉房产。魏**无法证明已就案涉房产支付了全部价款，且因魏**自身原因未办理过户登记。无论魏**是主张案涉房屋为商品房买卖还是以房抵债，都不能产生优先于海*林公司对中**明置业享有的生效法律文书所确定债权的效力，也不能排除海*林公司申请的强制执行。请求二审法院驳回魏**的诉请，维持原判。

一审法院认定事实：2011年12月26日，魏**与中**明置业签订《青岛市商品房买卖合同》约定,魏**购买中**明置业位于山东省青岛市市南区高雄路xx号x单元xxxx号的房产，建筑面积119.03平方米，总价款为108万元。合同落款处买受人处签名为魏学传（代），魏学传系魏**之父。2011年9月30日，中**明置业出具的收据载明：今收到魏**108万元。2012年3月12日，双方办理了房屋交接手续。

另查明，一审法院在审理海*林公司与中**明置业等借款合同纠纷一案中，于2014年7月15日以（2014）鲁商初字第41-2号民事裁定保全查封了中**明置业位于山东省青岛市市南区高雄路xx号x单元xxxx号（案涉房产）等房产，查封期限两年，自2014年7月15日至2016年7月15日。2015年5月12日，一审法院作出（2014）鲁商初字第41号民事判决。该判决生效后，海*林公司申请强制执行，一审法院依法立案受理，并于2015年7月3日将该案指定山东省青岛市中级人民法院执行。山东省青岛市中级人民法院执行过程中，魏**向一审法院提出执行异议。2016年3月23日，一审法院作出(2016)鲁执异4号执行裁定认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，除法律另有规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以登记为公示方式，未经登记，不发生法律效力。因案涉房产并未登记在魏**名下，故其对案涉房产依法不享有所有权。因抵债协议的目的是消灭金钱债权，故即便魏学传与中**明公司之间存在合法有效的抵债协议，该协议也只能产生相应的债权，魏**作为抵债受让人根据抵债协议享有的对抵债标的物的交付请求权，也并不优先于本案申请执行人依据生效判决对中**明置业享有的债权。异议人魏**对案涉房产依法并不享有所有权以及排除执行的其他实体权益，其请求对案涉房产解除查封并终止执行，无法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定驳回异议人魏**的异议。魏**于2016年4月6日向一审法院提起执行异议之诉。

又查明，案涉国隆·唐巢（综合楼）项目于2010年6月12日取得预售许可证；于2012年7月13日竣工。本案争议房产登记在中**明置业名下。

再查明，2011年1月31日，青岛市国土资源和房屋管理局下发《关于落实住房限购政策有关事项的通知》，该通知明确如下意见：一、政策界定：（一）购房时间以交易合同网签备案时间为准。合同网签备案时间在2011年1月31日之前（含1月31日）的，不受住房限购政策限制。二、相关规定：（七）住房限购政策期间，对不符合限定购房套数政策的，不予提供网签备案服务。房地产开发企业发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当与其解除买卖合同。房地产交易登记机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的,不予办理房屋登记。（八）房地产开发企业、房地产经纪机构违反上述规定，或与购房人串通、提供虚假信息的，由房产行政管理部门责令限期整改；拒不整改的，依法严肃查处，暂停其网上签约。2014年9月1日,解除住房限购政策。

一审法院认为，魏**主张对案涉房屋享有所有权，并以此为由请求停止执行不能成立。从物权公示的效果看，魏**并不享有本案争议房产的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案争议的房产仍登记在中**明置业名下，对外公示的所有权人仍为中**明置业，且本案不存在法律另有规定的情形，故从不动产物权公示的效果看，中**明置业仍系案涉房产的所有权人。占有不动产并不产生物权变动效力，即使魏**已占有本案争议的房产，也不能认定魏**据此获得本案争议房产的所有权。

从案涉《青岛市商品房买卖合同》的签订情况看，虽然案涉买卖合同的签订与以出售房产的所有权为对价而获取价款的买卖合同无本质的区别，但该买卖合同的确立系基于魏学传与中**明置业之间的工程款抵账行为,在魏**未提供证据证实该工程款抵账事实的情况下，仅凭签订的买卖合同和收据不足以证实该工程款抵账客观存在。即使以工程款抵账为双方的真实意思表示，因合同约定的房产仍登记在中**明置业名下，在实际办理房屋过户登记手续前，魏**对中**明置业享有的也只是债权，而非所有权，也并不优先于申请执行人海*林公司依据生效判决对中**明置业享有的债权。

从案涉《青岛市商品房买卖合同》的签订时间看，青岛市于2011年1月31日出台限购政策，案涉《青岛市商品房买卖合同》于2011年12月26日签订，抵债时间在限购政策出台之后，对于案涉房产无法办理过户，魏**主观上是明知的，其提出的已取得案涉房产的主张不能成立。

综上，魏**对案涉房产依法并不享有所有权以及排除执行的其他实体权益，故其主张享有案涉房屋的所有权，并据此请求停止执行中**明置业位于青岛市市南区高雄路xx号x单元xxxx号房产缺乏法律依据，不予支持。中**明置业经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是其对自己诉讼权利的处分，依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款规定，判决：驳回魏**的诉讼请求。

本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实，案涉房屋登记在中**明置业名下。因此，从物权公示的角度来看，中**明置业是案涉房产的所有权人。虽然中**明置业与魏**办理了房屋交接手续，且魏**实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定魏**取得案涉房屋所有权。

案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉房屋买卖合同的订立系基于魏学传与中**明置业之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭魏学传对中**明置业的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中魏学传寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与中**明置业之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。

山东省青岛市于2011年1月31日出台限购措施，案涉《青岛市商品房买卖合同》签订于2011年12月26日。魏**二审主张因中**明置业无故拖延导致未办理案涉房屋产权登记，但并未提供相应证据证明。虽然魏**本人名下并未有商品房登记信息，但根据魏**在前述执行异议案件中提供的情况说明，其对于房屋限购政策内容是明知的，对于案涉房屋因限购措施而无法办理过户登记也是明知的，因此应当自行承担不能办理房屋过户登记而产生的不利后果。

因此，魏**对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。

综上所述，魏**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。

 

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