新型冠状病毒肺炎疫情发生以来，全国的房产销售受到了严重影响。一方面建筑工地停工、房产中介停业、售楼处闭门谢客，2月份全国房产销售数据断崖式下降成为事实。但另一方面房产龙头企业恒大集团却转“危”为“机”，异军突起， 2月13日，所有楼盘在全国推行“网上购房”，并提供低价购买、无理由退房、多重优惠等权益，专门针对疫情影响下“宅经济”开辟了房产线上营销的新纪元。据报道，2月19日，恒大集团通过网络视频举行全面实施网上销售第二次新闻发布会，公布了16-18日网上销售的最新业绩情况：每天平稳增长7500套，6天累计68019套，销售成绩可以说特别亮眼。

 

从负面影响来看，疫情的发生属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，法律上构成不可抗力。由此造成的房产施工工期顺延、签订买卖合同日期延后、网签备案、交房入伙或付款办证时间延后、中介代理销售时限推迟等有关买卖合同约定的期限上的权利义务，大多可以适用不可抗力规定予以免责，违约方不承担逾期违约责任。如果由于疫情发生严重影响了房产销售交易真实目的实现的，也可以以此为由解除合同；如果造成双方履行合同明显不公平的，比如房产销售宣传广告的制作、投放、发布，水泥、砂石等建筑装饰材料的供应采购价格等按照原来的约定继续履行对一方明显不公平，可以援引法律上情势变更的有关规定通过协商解决，协商不成的只能通过诉讼或者仲裁对相应合同进行变更。

 

但需要注意，疫情发生一般不会影响法律上付款义务一方的实际履行，购房人仍然应积极履行支付定金、购房款、按揭款、税费等付款义务，但开发商一方原计划销售回款的时间周期可能延后，需要充分做好准备，防止资金链断裂。如果国家或地方政府有关部门专门针对房产交易中的税费、公积金贷款、购房资格、贷款利率等出台了新的优惠措施规定，当然适用新的规定标准。比如，河南驻马店政府2月21日通过驻政〔2020〕15号文，出台了一系列关于促进房地产业发展的新政：其中明确规定有降低商品房预售门槛、提高公积金贷款额度，降低公积金首付比例等。 2月22日，青岛市政府发布了《关于应对新冠肺炎疫情进一步促进企业恢复正常生产经营的实施意见》，其中明确规定，“先落户、后就业”政策放宽到毕业学年在校大学生，已落户的可享受本市购房、申请人才公寓等政策。

 

从积极的影响来看，疫情的发生促使房产销售由线下为主的销售模式大力向线上销售模式的方向拓展。近几年，房地产开发企业、中介结构大力拓展线上销售业务本已初见端倪，本次疫情的发生、恒大集团的行动将会大大促进购房人不出门买房、看房和下单交易。全面大规模的线上房产营销模式必然带来人们观念上的改变，同时也有许多法律问题急需解决。比如，线上电子认购协议、买卖合同的条款的权利义务设定、买卖双方的身份认证、电子签名的确认、房款和税费等的支付和收取、买卖合同的网签备案；交易过程所有环节信息材料、证据的固定、保存；交易数据信息的采集、运用及数据安全的保护；正当房产交易宣传、推广、竞争秩序的维护和监管、购房消费者合法权益的保护；线上线下交易材料和行为的对应衔接、各个交易行为细节方式方法合法性审查等问题都值得深入思考。

 

以前述恒大集团此次线上销售模式为例，利用强大的网络宣传优势进行推广，通过下载注册恒大集团开发的恒房通APP成为其兼职销售员，使得全民成为恒大的“卖房经纪人”；动员所有潜在购房者先缴纳5000元人民币的认购定金，并且锁定至5月10日，期间自己购房或推荐、介绍他人购房可获得相应的抵扣房款、佣金收入、差价补偿等优惠好处，此举是否会涉嫌非法吸收公众存款？恒房通兼职销售员采用网络裂变营销模式是否会触及禁止传销？如果有“先提价后打折”等行为是否涉及虚假宣传、不正当竞争？以销售的名义短期集中收取的购房认购定金，能否认定为变相设立资金池？沉淀下来的认购定金能否挪作他用？将来无条件退还能否保证兑现？认购书没有约定详细的挞定与退定条款，还能否适用法律上相关的“定金”规定，“无理由退房”真的那么美？从法律上看，目前恒大集团完全能做到不违反当下的法律法规，又如何保证其他跟风效仿者此后也能够完全做到合法合规？

 

总体来看，疫情对房产销售造成的负面影响基本可以化解、克服，买房人购房需求只是延后并不会完全消失；疫情对房产线上销售模式会产生更多的积极有利影响，随着5G、VR、区块链等先进技术的应用和发展、房产线上销售行为模式进一步完善规范后，线下线上销售相互融合，房产销售美好未来可期。