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绮惠说法 | 线上售房，消费者如何维权

浏览：次时间：2020-03-24 发布：绮惠律师事务所

房地产行业由于受疫情“黑天鹅”的影响，不仅期待中的传统小阳春已经化为乌有，由于消费延后，迫于现金流的压力，活下来成为硬道理。一大波开发商纷纷自救，采取降薪、裁员的方式求度过；也有很多有实力的开发商迅速转变，转“危”为“机”，花式促销不止、线上看房、选房、认购、签约成绩不俗。面对线上售房的新变化，作为购房者的消费者怎样维权？

首先，线上售房本身完全合法，这不需要质疑。理由是2019年4月23日，全国人民代表大会常务委员会作出决定，删除了原《电子签名法》第三条关于电子签名不适用“涉及土地、房屋等不动产权益转让”的限制性规定。根据现行《合同法》及《电子签名法》规定，电子合同属于书面合同的一种形式，线上售房本身不违法，可以用于转让不动产权益，只是还需要同时符合其他有关房产销售的法律规定。

在线上售房过程中，消费者如果采用电子签名的方式认购、签约的，要特别注意以下几点：

保证电子签名的安全可靠

线上交易过程中交易行为体现为一系列的电子数据，需要特别注意保证其内容完整、不被篡改、伪造。按照《电子签名法》的规定，同时符合下列条件的，视为可靠的电子签名：

1.电子签名制作数据用于电子签名时，属于电子签名人专有；

2.签署时电子签名制作数据仅由电子签名人控制；

3.签署后对电子签名的任何改动能够被发现；

4.签署后对数据电文内容和形式的任何改动能够被发现。

消费者选择线上买房时，建议尽量选择通过有资质认证机构认证的电子签名。例如签订合同的“时间”，能以经第三方“可信时间戳”确认、认证的方式为最佳。

注意电子数据证据的固定、收集

新修订的《证据规定》将于5月1日正式生效实施，其中明确规定了常见的微信、短信、QQ聊天记录等文字、图片信息均为电子数据证据，该类证据完全可以用于诉讼。消费者买房过程中完全可以通过截屏、录音录像、拍照、公证的形式进行取证，买房时要保存好涉及交易的各种聊天记录、图片、语音等，不要轻易删除，还要保管好这些信息的原始记录载体如手机、电脑等。

从这个角度讲，线上售房模式对消费者维权会带来许多积极有利因素，以往中介卖房时各种口头忽悠，到最后又拒不承认，如今消费者因无法举证而维权无门的现象将减少。

注意信息采集、运用过程中个人信息保护

线上售房必然要采集个人的姓名、身份证号码、银行账号等许多个人敏感信息。在线上售房的模式下，潜在购房人的个人信息也成为商业资源，许多房企、中介在线上推广过程中对于获客、蓄客的目的还远大于实际销售。消费者参与线上售房时遇到个人信息的采集应满足合法、正当、必要原则，对于未事先征得同意并告知合理使用目的，并且未采取合理的安全保护措施的应慎重参与，一旦造成个人信息数据泄露的应及时报警处理。

其次，线上售房虽有创新，但基本的法律底线还是要遵守。

准备购房的消费者参与线上售房时应仔细甄别以下几种行为：

第一，是否以收取“定金”或“认筹金”等为名，行非法吸收公众存款之实。当下线上售房多有“预先支付定金xx元，xx时间无条件退还”这样的规则。须注意，这样的规则已经不是担保法意义上的“定金”，不但不能锁定房源，也没有了收取一方违约双倍返还，交付一方违约丧失定金的担保功能。如果消费者本意是通过交付认购定金锁定相应的房源，不然则适用定金罚则，这需要在与卖方沟通过程中，对此进行特别的约定。如果卖方预先收取“定金”却根本没有任何相应的真实房源，并且宣称“只要推荐x人，就可以得到xx元的推荐费，将来不买房，可以无条件退还，至少保证有xx收益”，此举完全可能属于“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”的非法吸收公众存款的行为，不但预交的“定金”被挪作他用，将来根本不可能退还，还可能涉嫌犯罪。

第二，要分辨是真打折让利促销，还是“先涨价后打折”的噱头。电商行业的“先涨价后打折”的虚假宣传行为，不仅广为诟病而且涉嫌违法，如果线上售房过程中也存在此类行为，消费者应慎重抉择，必要时可依法向有关部门进行举报。

第三，重要信息应要求卖方明确告知。消费者对于买房过程中影响购房的重要因素有知情权。实际上，是否存在抵押、租赁，是否具备“五证”，是否为学区房等信息，线上售房时卖方往往没有主动告知、公示，对此消费者可以明确要求卖方公示、告知，如果对方拒绝则慎重参与；如果故意隐瞒或告知虚假信息，将来可以欺诈为由进行维权。

最后，不管线上卖房广告做的多么好，诚信合规交易才是长久之计。买卖双方都应审慎抉择，依法行权、维权。

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