2018年9月6日，孙某与齐天房地产公司签订《花果山广场门市认购书》（以下简称《认购书》）。该认购书约定：孙某订购位于花果山广场1幢1-1商铺，面积30平方米，总价90万元。在签署认购书时交付定金人民币2万元。孙某在接到齐天公司书面或电话通知7日内签署商品房买卖合同。后齐天公司要求孙某签订房屋买卖合同，孙某对商铺交付时间提出异议，双方没有达成一致协议。2019年2月1日，孙某向法院提起诉讼，请求判令：齐天公司退还定金并承担诉讼费。齐天公司抗辩称，孙某不履行认购书之签约义务，属于违约，有权没收定金不予退还。问孙某的主张能否得到支持？当事人签订的合同分为预约合同和本约合同。预约合同的目的在于对将来签订特定合同事项进行规划，为合同双方设立按照公平、诚实信用的原则进行磋商的义务。本约合同则是对特定权利义务的确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同司法解释》”）第5条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，被认定为本约合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“《买卖合同司法解释》”）第2条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同”的为预约合同。本案中的《认购书》明确约定在开发商通知后另行订立正式的《商品房买卖合同》，故《认购书》为预约合同。预约合同以订立本约合同为目的，除不可归责于双方当事人的原因外，预约各方应当订立本约合同。一方当事人拒绝订立本约，并不当然构成预约违约，需进一步判断拒绝订立合同的一方是否违反诚信磋商的义务，即磋商是否违反预约合同约定的义务或预约合同没有约定的情况下是否违反法律法规、行业惯例、交易管理及公平原则。本案中，虽然合同约定孙某应在接到齐天公司通知后7日内签订正式的《商品房买卖合同》，但对于预约合同中未约定的内容双方仍可进行磋商。《认购合同》中并未约定案涉商铺的交付时间，故孙某对本约合同中的商铺交付时间提出异议，且齐天公司不能举证孙某系不合理要求，则不应认定孙某拒绝订立本约合同的行为违约。当事人订立的合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定的，应认定为有效。双方当事人均应受合同约束。根据《商品房买卖合同司法解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。同时《买卖合同司法解释》第28条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。因此，当事人在预约合同中约定定金的，可以适用定金罚则。若定金不足以弥补守约方损失的，守约方还可以同时要求违约方赔偿损失，但应以实际产生的损失范围为限。具体到本案中，双方磋商不成致使订立本约的合同目的无法实现，且磋商不成属于“不可归责于当事人双方的事由”，齐天公司应退还孙某已交纳的定金2万元。
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