所谓空置房，一般是指业主购买房屋并办理了入住手续，但未实际入住使用的情形。事实上，无论是新房屋还是旧房屋，都可能因业主自身原因（如国外居住、投资性购房）或开发商原因（配套设施未能正常使用）而存在空置的问题，但空置房是否应缴纳物业费，或者业主能否主张按一定比例，如70%、60%的比例进行缴纳？

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物业收费与是否实际入住并无必然联系

未入住即未享受过物业服务，因此也无缴纳物业费的事实基础，这是多数业主抗辩物业收费的基本理由，也符合基本的社会常识。

然而，“未入住”并不等同于“未接受过物业服务”。从物业服务的基本内容来看，物业服务主要是一项“公共服务”，即针对公共照明、通风、园区绿化、供水、社区安全等公共空间与基础设施进行维修、养护、管理，在此基础上所收取的物业费，是为保障小区基本居住环境所支出的必要费用，业主虽未入住，但物业在此期间已提供了相应服务，自业主与开发商办理了房屋交付的手续、拿到钥匙后，业主也因该项服务而实际获益。

因此法律上才规定，如果物业公司已经按合同约定提供了相应服务，业主不能仅仅以未享受物业服务为由，拒绝支付物业费。（《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条）

 

 

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【案例一】在“宜昌市某物业公司与王某香物业服务合同纠纷案中”，针对“空置房屋应否交纳相应费用问题”，法院即指出：“小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等。共有部分与专有部分具有紧密联系，每一个业主都从物业服务企业对共有部分的管理与保养中受益，物业费的交纳义务对全体业主而言是均等的，否则，物业服务关系的稳定性和确定性将会被打破。”

需要全额缴纳物业费吗？

交物业费是业主依物业服务合同所负担的义务，但对空置房的业主而言，仍然可以通过以下几种方式，主张减免一定的物业费：

考察物业服务合同中是否有相应的约定?

从市场实践来看，物业服务企业为提高自身竞争力、尽早收取物业费等考量，往往在物业合同中会约定对空置房的减免规定。当然，业主在符合“空置房”条件的前提下，一般还需按照合同规定向物业公司履行相应的备案、登记手续，否则当纠纷产生时，减免物业费的主张可能无法得到支持。

【案例二】比如在“北京万科物业诉周兴权物业纠纷案”中，法院认为：根据《物业管理委托合同》第9条第3项约定，房屋交付业主后，空置一年以上（停水、停电满一年以上的为空置房），其空置期间的物业服务费、电梯运行费按应收物业服务费及电梯运行费的80%收取。周兴权提交的相关证据可以证实涉案房屋空置事实的客观存在，周兴权应向润凯物业按应交纳物业费用80%支付该费用。

寻求所在省市物业管理法规的支持

不少省市也出台过对空置房的物业费减免政策，减免的比例一般在50%、70%，同时按照空置期间设置对应的比例。这些规定也往往也成为法院支持物业费减免的依据。

【案例三】在“海南某物业公司与弓某物业服务纠纷案”中，法院指出：“《石家庄物业管理条例修订案》第三十七条规定：“连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。”本案中，虽然被上诉人没有就房屋空置事宜向上诉人提出申请，但双方当事人均认可涉案房屋系空置房。故一审法院认定应按空置房收取费用，应属合理。”