01. 主体

根据《合同法》、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（以下简称《建工合同解释（二）》），享有建设工程价款优先受偿权的主体为建设工程合同的承包人，包括装饰装修合同的承包人。但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的，承包人就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院不予支持。

 

02. 优先受偿权的范围

根据《合同法》第二百八十六条的规定，承包人可主张优先受偿的仅限于工程价款。而承包人就建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。

根据住建部发布的《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》第五条，工程价格由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成。这就意味着因违约造成的损失并未包含在优先受偿权的范围之内。同时《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条，也明确将承包人因发包人违约所造成的损失排除在外。

 

03. 优先受偿权的客体

根据“房地一体处分”原则，在将建筑物价值变现时,要将建筑物和建设用地使用权一起进行处分,但是建设工程价款优先仅仅是对建筑物的价值部分有优先受偿的效力，而不包括建设工程占用范围内的土地使用权。

 

04. 优先受偿权的行使条件

建设工程施工合同无效,不影响优先受偿权的行使。优先受偿权的行使不以合同有效为前提在实践中已是毫无争议。根据《建工合同解释（二）》第十九条，承包人主张优先受偿权的前提应是建设工程质量合格。

我们通常认为，只有在工程验收合格的情况下，发包人才按照约定支付工程价款，那么未验收的建设工程可否主张优先受偿？

最高法民终1466号中的裁判观点：涉案的二期工程虽未进行竣工验收，但承包人已向建设方提出竣工验收的申请，说明已基本完成涉案工程的建设，发包人并未对该申请予以回复，根据双方合同约定，发包人在收到承包人送交的竣工验收报告后28天内不组织验收的，视为竣工验收报告已被认可。因发包方拒绝竣工验收视为已竣工，且发包方现并无证据证明存在质量问题以及问题可归结于施工方。因此，一审认定承包人对案涉工程享有建设工程价款优先受偿权，且明确了优先受偿权依法不能及于该工程价款的利息，并无不当，本院予以维持。同时，最高院认为，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；且应以转移占有建设工程之日为竣工日期。

因此，实践中若建设工程未竣工验收是由于发包人过错造成或发包人擅自使用的，视为工程已竣工验收合格，不影响承包人优先受偿权的行使。