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绮惠说法 | 购买未经查封公示的房屋是否有效

浏览：次 时间：2020-07-03 发布：绮惠律师事务所

 

 案情 

因甲乙之间的债权债务纠纷，法院查封甲名下房屋A，并就查封事项张贴纸质公告，但未在不动产登记中心进行查封登记。
丙在法院查封裁定作出后购买A房屋，支付全部购房款，并将房屋过户至自己名下。
丙能否取得A房屋所有权并阻却乙对A房屋的强制执行？
查封作为执行程序中的强制措施，目的在于控制被执行人财产，避免查封物被处分或设置权利负担，以保障生效裁判文书能够得到执行。本案中的争议焦点在于法院查封文书的效力及案外人能否适用善意取得。
人民法院查封文书的效力分为对内效力和对外效力。查封裁定书一经作出即对人民法院产生内部约束力，而外部法律效力则只有送达当事人时才生效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“《查扣冻规定》”）第一条第二款：“查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”故于案外人而言，应受送达或经公告才受查封裁定书约束。
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关于查封后当事人对查封物处分行为的效力有绝对无效说和相对无效说两种观点。
  • 绝对无效说认为人民法院查封后，当事人丧失对查封物的处分权，处分查封物的行为绝对无效、确定无效。
  • 相对无效说认为当事人在查封目的范围内丧失处分权，对债权人而言不生效，对第三人构成无权处分，但仍存在适用善意取得的可能性。
《查扣冻规定》第二十六条第三款规定：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”至此，我国对于查封物的处分行为效力问题采用相对无效说。

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本案中的争议在于公告方式，仅采用纸质公告的方式能否产生对世效力。
对于这一问题虽然《查扣冻规定》没有明确规定，但是根据该规定第九条：“未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”可以从体系解释的角度得出对于已经进行不动产登记的房屋，应采用查封登记的方式进行公告。查封措施在于限制被执行人对查封物的处置权，这是一项严厉的司法限制措施，在可以选择的情况下，应采取公示效力更强的方式进行公告。对于未经登记的不动产可以采用张贴纸质公告的方式进行通知，但已经登记的不动产应采用查封登记的方式。登记公示制度目的在于保护交易安全，对第三人而言，以查封登记的方式对抗善意第三人也更为妥当。
综上，笔者认为对于未在不动产登记中心进行查封登记的抵押物，可以参照适用善意取得制度，满足已支付合理对价并办理产权变更登记的买受人，如无证据证明其在购买抵押物时明知该抵押物已被人民法院查封，应当认定买受人取得抵押物的所有权，进而产生阻却抵押物执行的法律效果。

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