在不少国家，如果房屋被遗忘多年，产权可能会落入他人手中，港剧《法证先锋》中就有这么一幕：业主徐世达失踪多年，租客冯初九、古永强与陈玉鸣见其多年未有露面，便在占有该房屋20多年后向法院申请“逆权侵占”。期间，三人向律师咨询得知：无论是业主亲属还是其本人出现，只要他们过去没有对房屋进行管理，就不影响“逆权侵占”，即成为房屋所有者。由此可知，所谓“逆权侵占”，就是指即便未经房屋所有权人同意，他人在占有该房屋一定时间后，也可以申请成为房屋的所有者。法律上将该制度称之为“时效取得”，比如在澳洲，如果土地被他人连续霸占多年，霸占者就可以申请成为合法拥有人。在英国、加拿大、美国部分州等也有类似的规定。乍一看，“逆权侵占”似乎是不正义的：“有恒产者有恒心”，所有权人对其财产有自由使用、处分之权利，无论该房屋被空置多久，其产权不容侵犯，甚至有权将占有者驱逐，否则无异于鼓励“公开抢劫”。比如在疫情期间，西班牙有老人到子女家中躲避疫情，回归后却发现房屋被流浪汉强占，但此时报警也无济于事——因为在西班牙，房屋被占有48小时后，警察没有权利将占有人驱逐，而寻求法院救济又费时费力。我国法律没有采用这一制度，所以此前#时隔28年才想起买过一套房#这一事件，在法律上处理起来并不复杂。但在民法典编纂前，有许多学者就建议增加“时效取得”制度。从英美国家的实践来看，设置时效取得主要是基于以下理由：（2）惩罚冒失的、任由土地或楼宇被他人侵占而不闻不问、没有尽到与其权利相应义务（没有支付物业费、房屋维修与保护等）的业主；（3）维持财产上已建立起来的、稳定的占有状态、保护交易安全。特别在战争年代，财产更迭非常频繁，也较为混乱，允许初始所有权人拥有“永恒产权”，将使占用人为应付原权利人多年后提起的诉求而疲于奔命，也增加司法管理成本。此前广州地铁六号线拆迁，一个商铺被列入拆迁范围后，从未收取租金、本已消失4、50年的香港旧业主就突然出现，使商铺经营者即将到手的上百万元拆迁款瞬间落空。按照不动产属地管理原则，该纠纷只能适用我国大陆，而非香港法律进行审理，这位香港业主也该庆幸自己买的是大陆的房子。现代社会中，“人地矛盾”的问题正越来越突出——富人占用大量房屋而闲置，穷人则租房生活，挤在地下室甚至露宿公园、街头，因此提高闲置成本/房屋使用率就成为一个不得不面对的问题，但“时效取得”可能鼓励不法分子恶意霸占他人财产，甚至杀人越货。而且，促进物尽其用也未必要通过“时效取得”的方式来解决，如法国即采用房屋“空置税”的方案，英国、澳大利亚等则是“空置税+逆权侵占”叠加适用，高额税费多年累积下来，其实就和重新购房没有太大区别了。新近出台的民法典没有采用时效取得的规定，至于空置税，也因其争议较大，且受客观因素制约（房地产信息尚未全国联网）而迟迟未能出台。在“住房不炒”“严打炒房”的政策基调下，我国法律对炒房者仍然是是较为友好的，至于在未来究竟采用何种方案，就需要视自身国情、社会发展条件等来决定。
/End.
.png "重庆律师-股权律师-税务律师在线咨询「重庆绮惠律师事务所」")
.jpg)