绮惠说法 | 房屋被查封，买受人的权益如何维护？-重庆绮惠律师事务所

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绮惠说法 | 房屋被查封，买受人的权益如何维护？

浏览：次时间：2020-10-30 发布：绮惠律师事务所

现今社会，房屋作为城市居民的主要资产，一套房屋动辄数百万，耗尽了一代人甚至几代人的积蓄。买房者除了负担高额的房屋价款外，还需承担各种各样的风险，本篇仅对房屋买卖中的风险之一，“房屋过户前被查封”进行分析。

01.房屋过户前被查封，买受人能否直接向法院起诉“确认房屋买卖合同有效，要求被执行人继续履行合同，并办理过户登记”？

在（2013）三中民终字第01434号中，北京市第三中级人民法院裁判认为：（一）依法成立的合同受法律保护。《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，亦未损害第三人权益，合法有效。（二）案外人申请财产保全，涉案房屋目前处于司法查封的状态，买受人要求被执行人继续履行合同、协助办理过户手续，存在客观履行不能的情形。

房屋被查封，《房屋买卖合同》效力不受影响，但会导致该房屋无法办理产权变更登记。

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02.房屋过户前被查封，买受人的权利该如何维护？

❶ 行使合同解除权，要求卖房人承担违约责任。房屋被查封，致使合同无法实现，加之查封可能持续时间长。为防止损失扩大，买受人可要求卖房人返还购房款，并承担违约责任。

❷ 出卖人作为被保全人提供担保财产，或作为被执行人提供担保并经申请执行人同意后，查封解除，与买受人继续履行《房屋买卖合同》，买受人便可要求出卖人办理房屋过户手续。

❸ 对查封提执行异议。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》

第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

以上两条司法解释，对买受人提案外人执行异议规定了不同的保护要件。第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提异议，第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提异议的情形。从异议对象来看，是一般规定与特别规定的关系，当买受人针对房地产开发企业名下的商品房提出异议时，是否意味着第二十九条优先于第二十八条适用呢？

最高人民法院在（2016）民申254号民事裁定书和（2016）民申2736号民事裁定书中均认为：第二十八、二十九条是一般规定与特别规定的关系，但并不意味着第二十九条当然排斥第二十八条的适用，而是买受人可以选择适用。

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