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绮惠说法 | 借款转为团体房款后，是否属于消费者购房人？

浏览：次 时间：2020-11-23 发布：绮惠律师事务所

 

 

消费者购房人，至今并无明确定义，甚至连叫法也各种各样。但在法律圈，这是一种至关重要的身份定位，一旦确定为消费者购房人，则意味着其权利能获得优先保护，甚至包括排除执行。
对于消费者购房人的相关规定，主要见于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》）第二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议若干规定》）第二十九条规定。
《优先受偿权批复》首先明确了建筑工程承包人的优先受偿权，接着第二条便明确消费者购房人权利的排他性，即交付全部或大部分购房款的消费者，承包人的优先受偿权不得对抗。

而在《执行异议和复议若干规定》第二十九条，则进一步明确了消费者购房人的条件：

 

 

一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

 

 

 

因此，可以大致得出，消费者购房人是指在司法机关采取限制措施前与出卖人签订的，已支付一半以上房款的，用于唯一住房的房屋买卖合同中的购房者。

 

 

然而，《优先受偿权批复》的上述规定原本是针对司法实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。实践中：

 

 

 

一方面

 

 

大部分房地产开发商都有大量民间借贷或从小额贷款公司借款的情形，而房地产开发涉及的各个环节大部分节节相扣且呈循环效应，一旦某个别环节出现偏差，则各个环节均呈现无法推动，导致整体处于停滞状态，债务不能按期清偿的情况也就不可避免。

 

 

 

另一方面
民间借贷的债权人也需要或这或那的债权担保，而开发中的商品房则为债权人提供担保的定心丸，借《房屋买卖合同》为借款担保，行借款之实的现象就不足为奇。

虽然出借人认为自己掌握了打款凭证，且有《房屋买卖合同》和网签备案作为借款担保，出借款项定是安全无虞。然而，没有律师的专业助力，实践中，该类操作很大部分最终被法院予以解除，以致债权人自认为高枕无忧的担保债权沦为一般债权，债务人的偿还能力和自己的获偿比例均急剧下滑，从而遭受巨大损失。
究其缘何？因为大部分借款支付的对象和《房屋买卖合同》中的出售人不匹配，出借金额与《房屋买卖合同》中的房款金额也不能一一对应，更有部分《房屋买卖合同》系房地产开发商逾期还款后，从双方签订的《内部认购协议》衍变而来，签订的时间、房号不能前后一致对应，一房两份《房屋买卖合同》，出借人和购房人的账号、关联性等均无法作出合理解释，类似上述细节问题，错漏百出，更别提网签的购房人名下还有其他住房等情形。
鉴于该规定权利排他性的前提，系网签的购房人必须为消费者购房人，若合同购房人名下尚存其余可居住的房产，则该《房屋买卖合同》则完全不属于《优先受偿权批复》第二条规定的消费者购房人范围。一旦双方履行《房屋买卖合同》，则属于债务人对个别债权人的个别清偿，管理人当然有权依照《企业破产法》第十八条的规定，解除双方之间的《房屋买卖合同》。

/end .

 

 

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