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绮惠说法 | 执行程序中的“带租拍卖”与“去租拍卖”

浏览：次时间：2020-11-24 发布：绮惠律师事务所

在执行程序中，影响人民法院司法拍卖房屋最常见的问题即拟拍卖房屋被占有，其中又主要表现为房屋租赁，司法实践中甚至存在“倒签租赁合同”、“虚假租赁”等情形试图利用“买卖不破租赁”之规则阻碍执行。承租人和申请执行人可以分别通过要求人民法院对拍卖房屋进行“带租拍卖”和“去租拍卖”维护自身权益。

01.

“买卖不破租赁”原则

要求“带租拍卖”或“去租拍卖”实为“买卖不破租赁原则”在执行程序中的适用。我国“买卖不破租赁原则”确定于《合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”与该规则相关的规定散见于《物权法》及部分司法解释，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“《房屋租赁纠纷司法解释》”）第22条规定了“买卖不破租赁”的例外情形，即“（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”《物权法》第190条、《担保法司法解释》第65条对于“先租后抵”和“先抵后租”两种情形下租赁合同的效力进行规定，“先抵后租”情形下，租赁关系不得对抗抵押权，“先租后抵”则抵押权实现后，租赁合同对受让人继续有效。“买卖不破租赁原则”目的在于保护承租人利益，能否适用关键在于“租赁关系”成立的时间节点。

02.

“带租拍卖”与“去租拍卖”

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（下称“《拍卖、变卖规定》”）第31条第2款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”该条为司法解释关于“带租拍卖”和“去租拍卖”的原则性规定。对于适用“带租拍卖”或“去租拍卖”，《拍卖、变卖规定》给出的回答为是否对“对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响”，有观点提出，该条应理解为，因租赁存在对拟拍卖房屋价值贬损是否导致担保物权人债权无法完全实现，如不影响，则无需“去租拍卖”，具言之，即便存在租赁关系，拍卖租赁物后担保物权人债权仍可以得到完全清偿，则视为不影响，无需去除租赁后进行拍卖，更符合“执行效率原则”，至于买受人与承租人之间的关系则由双方另案解决。另有观点认为对于在申请执行人设立抵押或人民法院进行查封后订立租赁合同或占有租赁物的均应裁定“去租拍卖”。笔者赞成第二种观点，按照第一种观点，房屋买受人虽然可以依据《房屋租赁纠纷司法解释》第22条之规定拒绝履行租赁合同，但原本在执行程序可解决的问题使得“买受人”需要通过另行起诉进行解决，增加诉累；且貌似符合“执行效率原则”，但不排除“去租拍卖”的标的物比“带租拍卖”的标的物更容易处置的情况，反而影响执行效率，故第二种观点更加合法合理。

经过对司法案例的检索发现，通常应“带租拍卖”的情形包括：

1.在拍卖房屋抵押、查封前就已经签订合法有效的租赁合同、支付租金并占有拍卖房屋；

2.虽然在拍卖房屋抵押和查封后签订租赁合同或占有房屋，但申请执行人书面同意“带租拍卖”的。

应“去租拍卖”的情形包括：

1.在拍卖房屋抵押和查封后签订租赁合同或占有房屋的；

2.虽然在拍卖房屋抵押、查封前就已经签订租赁合同或占有房屋，但申请执行人有证据证明被执行人和承租人恶意串通或以不合理低价出租房屋、伪造租金证据的，经人民法院审查后也应当裁定“去租拍卖”。

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