一、因融资抵债的购房人是否属于消费者购房人

消费者购房人，是我国基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，对交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护的认定规则。

实践中，房地产开发企业或实际控制人在经营过程中，往往会通过房屋让与担保或者以房抵债等方式进行融资。从形式上看，这类购房人通常也向债务人支付了大部分购房款，且在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，与消费者购房人在外观体现上并无明显区别。

然而，消费者购房人与融资抵债的购房人虽然外在形式相同，但因购房款的支付本质不同，前者是为确保生存利益，后者是为确保债权利益。基于融资抵债的购房人与基于正常支付全部或大部分房款而产生的物权期待权具有本质的区别。因债务人融资过程中利用融资款本息抵顶购房款，通过抵销而实现金钱债权的客观效果。笔者认为在破产申请受理前六个月内，房地产开发企业已经发生资不抵债的客观情况下，未经司法程序和被融资者达成的抵债购房协议，若该抵债行为未使房地产开发企业受益，则应认定为个别清偿，融资抵债的购房人不应当认定为法律所保护的消费者购房人，当然也不应享有优先保护的权利，管理人有权予以撤销。

二、因融资抵债确认购房人的行为是否为对个别债务进行清偿的行为

我国《企业破产法》第三十二条规定的“对个别债务进行清偿的行为”，系债务人被法院受理破产申请前六个月内已经出现资不抵债或明显缺乏清偿能力后，仍对个别债权人清偿债务的行为。为确保相同顺位的债权能够得到平等保护、公平受偿，个别清偿行为除让债务人财产受益的外，管理人有权请求法院撤销。

破产受理前债务人与融资债权人之间就抵债的购房人身份确认，是否属于《企业破产法》规定的个别债务清偿行为，应从以下几点进行把握：

一是抵债时间（即购房人身份确认时间）是否为人民法院受理破产申请前的特定时间段内。抵债时间应视为清偿行为的发生时间，法院受理前的六个月内发生的个别清偿，管理人有权请求法院予以撤销。若抵债购房协议的价格明显不合理，或者是为了给资金提供担保而作的购房协议，即时在人民法院受理破产申请前一年内，管理人仍有权请求法院予以撤销。

二是抵债购房行为时间在法院破产申请受理前六个月内，需要考虑房地产开发企业是否已经发生资不抵债的情形。一般情况下，人民法院会通过管理人提交的专项审计报告或财务报告用以证明房地产开发企业在抵债购房协议签署时已经存在资不抵债的高度盖然性，若融资抵债的购房人无相反证据予以反驳，则人民法院较大可能会认定房地产开发企业在签署抵债购房协议时已经存在明知自己存在资不抵债的客观情况仍进行个别清偿。

需要注意的是，法院受理破产前一年内开发商对尚未到还款期限的融资进行抵债购房的，但该融资还款期限在法院受理房地产开发企业破产申请前的，一般不认定为个别清偿。但若该提前清偿行为发生在法院受理破产申请前六个月内，且房地产开发企业已经发生资不抵债的情形的，即使房地产开发商与融资购房人提前进行了购房结算，破产申请受理前融资还款期限已经到期，仍属于个别债务清偿行为。

三是抵债购房协议是否让房地产开发企业受益。若融资抵债的购房人不能举证证明该融资抵债购房协议的内容使房地产开发企业的财产受益，则会被认定为该行为使其他债权人的平等受偿权受到损害。

原则上，债务人因融资行为而与债权人形成的名为房屋买卖实为借贷，债务人用房屋进行融资抵债而确认抵债购房人身份的，符合上述情形，一般会被认定为债务人进行个别清偿，存在被管理人进行撤销的法律风险。当然，也有例外情形。

例外一：房地产开发企业的融资行为发生在破产受理前六个月内，且按照融资合同约定，房地产开发企业在融资的同时须为债权人提供房屋让与担保而签订房屋买卖协议。个人认为债务人的清偿行为系破产受理前六个月内新发生的，该行为应认定为房地产开发企业为获取资金而履行自身合同义务进行的担保行为，不属于《企业破产法》第三十二条规定的“对个别债权进行清偿”的行为，因此不应被人民法院撤销。

例外二：确认购房人身份的抵债行为使债务人的财产受益。关于债务人财产受益是否追求受益程度的多少，理论和实践判决中均存在较大的分歧。个人认为，在规定尚不明确的情况下，个别清偿比例即使高于破产程序中的最终清偿比例，只要债务人财产确实受益，则个别清偿行为即符合《企业破产法》第三十二条规定的例外情形，不宜撤销。

例外三：确认购房人身份的抵债系因履行经过诉讼、仲裁、执行程序进行，个人认为除有证据证明债务人与抵债购房人之间存在主观恶意串通外，人民法院也不宜撤销该行为。

例外四：抵债发生前债务人已就该房屋为债权人设定了让与担保，债务人融资期限届满后，经合法程序将融资借款转为就该房屋实现优先受偿的房屋买卖关系，从而确认抵债购房人身份的，人民法院也不应予以撤销。

 

【相关法律规定】：

《中华人民共和国企业破产法》第二条第一款规定：“企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本法规定清理债务。”

第三十二条规定：“人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外。”

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进一步规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。