《中华人民共和国民法典》： 第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。 当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

在实务中，认定能否适用善意取得制度时，对于“合理价格”“登记”“交付”等都具有明确清晰的认定标准，但对于受让人是否具有“善意”，实务中仍然存在不同的认定标准，本文以夫妻在一方无权处分夫妻共同财产时，各地及各级法院的认定标准为例展开论述。

 

观点一：对于受让人善意的认定严格标准，受让人应当在受让房屋（或取得其他物权）时主动审查交易房屋是否存在共有人、转让行为是否经全体共有人同意以及交易房屋居住状况等。

 

案例1：（2020）青民申99号

董琨因不良嗜好欠下巨债，为偿还外债，未经妻子王海青同意将共同财产房屋私自出售给陈兆国，应属无效。案涉房屋买卖涉及金额较大，陈兆国作为完全行为能力之人，应严格审查该房屋所处位置、环境、现房状况、是否有人居住、尤其是否存在共有人等相关信息，其未尽审查义务；且该购房款30万元明显低于同地段、同类房屋的价格，该房屋转让价款不合理。陈兆国没有证据证明其已经将购房款交付给董琨。陈兆国无证据证明其行为属于善意取得。

 

案例2：（2020）津民申1498号

王润菊不能举证证明范金刚经杨红的同意以夫妻共同所有的房屋设立抵押，也不能证明杨红知道或者应当知道而未提出异议。王润菊作为出借人，在抵押权设定时未对范金刚的婚姻状况、抵押房屋是否存在共有人等可能导致权利丧失的重大情况进行必要的核实。并且，王润菊、范金刚在房屋登记机构备案的《房屋抵押借款合同》与王润菊在一审提交的两份借款合同所记载的借款金额，借款期限、担保方式等内容均不一致。王润菊向范金刚出借款项的时间和金额亦与在房屋登记机构备案的《房屋抵押借款合同》不一致。故，原判认定王润菊不具备善意取得案涉房屋的抵押权的要件在认定事实和适用法律上并无不当。

 

观点二：不动产权证书具有公示效力，受让人基于对物权公示效力的信赖，对所受让房屋（或取得的其他物权）尽到形式审查义务即可认定其为善意。

 

案例1：（2019）川民申852号 

案涉房屋系成梅尧在与汪芬离婚后购买且登记在成梅尧个人名下，房屋产权证书明确载明系单独所有，即意味着成梅尧对案涉房屋有完全的处分权。房屋产权登记具有公示效力，对于蔡冒而言，判断房屋权利归属的直接依据就是房屋产权证书，目前并无生效法律文书推翻前述权利登记，其根据产权登记信息与成梅尧进行交易，已尽到善意买受人的审查义务。汪芬、成某、成福生、淦中英以案涉房屋尚存在产权登记之外的共有权人且未经共有权人同意为由主张案涉《存量房买卖合同》无效的理由不能成立。

 

案例2：（2020）鲁民终271号

一审法院于2017年2月15日作出（2016）鲁08民终4756号民事判决，确认建设在鱼国用（2003）字第0827000323号国有土地使用证上的房产（含土地使用权）属于王淑兰与宋洪涛的夫妻共同财产。但鱼国用（2003）字第0827000323号国有土地使用证载明的土地范围中涉及两处房屋，其中一处房屋，并未登记在王淑兰和宋洪涛名下，亦无充分证据证明该房屋为其夫妻共同财产。另外一处鱼房权证鱼台字第××号房屋所有权证所载明的房屋，也即本案第三人撤销之诉争议的房屋，已由田质柱于2014年9月转让给孟召玲，后又于2015年9月转让给霍永武、高敏燕。在该房屋转让过程中，霍永武、高敏燕审查了相关权属证书，尽到了合理的审查注意义务，支付了合理的对价，并已办理了房屋所有权登记手续，登记为鱼房权证鱼台字第××号房屋所有权证，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款关于善意取得的规定，依法取得了该房屋的所有权。

 

另需说明的是，以上无权处分行为的受让人均系自然人，笔者认为，若受让人为商事主体亦或是金融机构时，对于“善意”的认定，应当采取严格标准。

 

案例：（2019）最高法民终117号 

本案诉讼过程中，罗锦萍已明确向本院就姚壮文提供抵押的行为提出异议。兴业银行佛山分行作为专业的金融机构，应当具备完善的借款抵押专业知识和法律知识，在交易中理应承担更多的注意义务。兴业银行佛山分行本可以通过审查姚壮文的婚姻状况，以核实房屋的共有权人情况，进而完善抵押效力。且从本案其他担保人提供抵押的情况看，肖亮平等人各自的配偶均按照兴业银行佛山分行的要求就案涉抵押行为分别出具了《同意抵押声明书》。对姚壮文提供的抵押，兴业银行佛山分行未要求其配偶出具《同意抵押声明书》，违反自身负有的注意义务，且不符合其实际操作的情形，不能认定为善意。在未经罗锦萍同意且其拒绝追认的情况下，兴业银行佛山分行与姚壮文设定的抵押无效，故兴业银行佛山分行主张对该抵押财产行使优先受偿权，该院不予支持。

 

律师建议：虽实务中对于无权处分中受让人为自然人时“善意”的认定标准仍存在争议，但无论是房屋买卖或是取得其他物权均属重要交易活动，作为受让人的一方建议尽量对权属问题采严格审查标准，避免发生纠纷甚至最终损害自身利益。