案例来源

陕西西安市中院“高遵霞,张嵩华与王芬,西安市鄠邑区人民政府,西安天汇置业有限公司商品房销售合同纠纷案”二审（2020）陕01民终15517号民事判决书，引用时略作改动。

 

基本事实

A公司受原户县某项目遗留问题协调处理工作领导小组办公室(以下简称：领导小组)委托，代为处理西安市某楼盘商品住房。2014年，王芬、A公司签订商品房买卖合同，双方约定A公司向王芬出卖位于前述楼盘的某房屋，总价款17万元，2014年12月30日前交房；同日王芬向领导小组交付房款，及契税、大修基金等费用，领导小组向王芬出具了收款收据，并加盖公章。2018年5月29日王芬在原户县不动产登记局办理了“不动产权证书”。

现王芬向法院提起诉讼，要求A公司向其交付案涉房屋，且高某、张某应予以配合。

 

法院裁判

一审法院认为，本案中，A公司与王芬签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效；虽然涉案房屋现由高某、张某占有，但王芬依约支付了购房款，取得了房屋所有权证，故应保护房屋所有权人的权利。因此A公司应依约向王芬交付涉案房屋。高某已对涉案房屋进行了装修，张某作为涉案房屋占有人，在A公司交付涉案房屋时应予以配合，故对王芬请求予以支持。

后高某、张某以①其买卖合同签订在先、②已办理网签备案登记且实际装修入住，足以排除第三人合法权利、③王芬系恶意办理登记的买受人等为由提起上诉。

二审法院认为：A公司与王芬签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应为有效。参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”之规定，应优先保护房屋所有权人王芬的权利。故对高某、张某的上诉请求予以驳回。

 

评析

本案系典型的因“一房数卖”所引发的纠纷，常见的是在房地产快速发展的时期，受房价高企等利益因素的驱动，开发商或二手房出卖人就同一房屋签订数份商品房买卖合同，以获取多份购房款。但由于标的房产始终是唯一的，法律必须对权利人进行排序并作价值选择，此时即涉及到：（一）各份买卖合同之法律效力；（二）合同的履行顺序及后顺位购房人的救济途径两方面的问题。

就第一个问题，一房数卖情形下，除非有其他违法无效情形，否则各份合同均属于有效，即便在房屋已办理过户登记给某一购房人、出卖人构成“无权处分”的情况下，依照物债两分之区分原则，无权处分也不影响合同效力。

就第二个问题，从我国法律上关于“一物数卖”的处理规则来看，基本是遵循着以下逻辑进行处理：（1）物权所有者优先（物权优先于债权）；（2）未发生物权变动的，则合同履行程度高的优先；（3）均未履行的，合同成立在先者优先。

比如本案二审法院所参照适用的的《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》（以下简称“《八民会议纪要》”）第15条，即认为原则上应按照①已办理房屋所有权变更登记-②已合法占有-③合同履行情况-④合同成立时间先后的顺序来予以认定。具体而言，本案情形属于一房二卖，涉及两方一方已经取得不动产权登记，另一方则为占有+合同签订在先，显然，若依照《八民会议纪要》的履行规则，两相对抗下优先保护已获得不动产物权登记的权利人王芬并无问题。

不过，本案尚遗留下两个问题：（一）不动产登记并非绝对优先，依照《八民会议纪要》第15条之规定，“恶意办理登记的买受人”权利应劣后于优先占有之债权人，其目的显然在于惩治恶意买受人、尽量维持物之占有状态，但如何认定”恶意办理登记”？本案中，若王芬签订购房合同时，该商品房上的网签备案登记尚未被注销，能否以此证明买受人王芬系“恶意登记买受人”？

（二）实践中，大量存在烂尾或未竣工房屋，该类房屋显然无法办理不动产登记，也尚未交付，此时应关注各方“合同履行情况”，但如何衡量履行程度的高低、又应当以哪些因素作为判断标准，并据此作出价值选择？

笔者认为，所谓“恶意登记买受人”，应当指代的是“具备侵害先买受人合法权益的恶意而签订合同、并在随后办理了产权变更登记的后买受人”，其法理是通过认定后买受人与出卖人存在“恶意串通”，进而否认其合同效力，既然合同无效，自然不存在履行顺序的问题。但签订合同时房屋存在网签备案登记，能否据此认定后买受人存在“恶意”？

必须指出的是，出卖人在一房数卖时往往声称其房屋系自有房屋、具备处分权利，买受人往往不会核查房屋是否存在网签备案登记，即使认定其存在“注意义务”，但注意义务的违反也只构成“重大过失”或“一般过失”，而“恶意”的认定标准应当更为严苛，即仅限于“主观故意”——比如，后买受人“明知”该商品房存在网签备案登记，通常可以认为其存在“恶意”。实践中，还可以通过后买受人的行为、价款支付是否符合常识等进行综合判断，比如，后买受人支付的价款中包含巨额现金或直接用于抵债、合同签订时间存在倒签的嫌疑等。

另外，就“合同履行情况”的衡量因素，《八民会议纪要理解与适用》一书中指出，在此时应考虑“购房款的缴纳情况、买卖合同的登记备案情况、办理贷款等情况，总体的原则应该是公平原则和经济原则，避免因恢复原状或重复履行造成社会经济与司法成本的巨大浪费”，换言之，在考虑合同履行情况，进而认定履行顺序时，基本原则是围绕商品房买卖合同履行过程中各方的权利义务进行认定，避免社会资源浪费，比如，购房款缴纳是买受人的主合同义务，交付大部分购房款（包括已办理按揭贷款）的买受人，显然应当优先于仅支付部分购房款的买受人，即使后者存在网签备案登记——网签备案仅仅是不动产权登记的行政管理措施，先登记者并不必然具备优先权利，毕竟网签备案登记的变更、撤销并不复杂，对其不予保护，显然成本要低于不保护支付更高价款之买受人的成本。不过，现实情况往往更为复杂，各买受人支付的价款可能较为接近，但一方有网签备案登记，甚至通过诉讼要求出卖人强制履行并获得胜诉判决的，此时孰优孰劣，目前笔者也并未检索到相关案例，需要在个案中予以综合认定。