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内容提要

对大多数社会成员而言，商品房购买系大宗商品采购，多采取按揭方式购买商品房。而国人对“恒产”的特别偏好，使得商品房买卖合同与我们的生活密切关联，甚至很多人不止购买了一套房。由于按揭购房关系是买卖合同、贷款合同、抵押担保合同、保证合同等多个法律关系的复合，在按揭预售购房合同的履行过程中，如果出卖人的违约行为符合法定或者当事人约定的解除情形，买受人在主张解除按揭预售购房合同时，参与按揭购房关系中的各方主体所受到的影响如何消除？是关涉各方主体利益保护的重要问题。虽《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二十一条第二款规定商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。但由于该司法解释并未明确买受人已向银行偿还贷款本息由谁返还，司法实务在细节处理上也存在一定差异。本文结合司法实务中个案裁判，选取按揭预售购买商品房合同解除后，买受人已向银行支付的本息应由谁来承担的问题进行分析和讨论，并提出自己的观点。

一、案情介绍

2010年4月13日，原告A与被告B签订上海市商品房预售合同。甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同约定期限内将房屋交付给乙方，逾期超过60天，乙方有权单方解除合同。

合同签订后，A于2010年4月14日向B支付了首付款，并作为借款人与B、C银行签订个人住房借款担保合同。C将贷款资金划入B公司名下，A以所购房产作为抵押财产提供抵押担保。A自2010年5月20日起逐月向C归还贷款本息。后B逾期交房超过60日，A诉至法院，请求解除商品房预售合同和借款担保合同。

二、法院裁判结果与裁判理由

法院审理后认为：B作为开发商，按约交房系基本合同义务。逾期60日显属违约，A行使解除权符合约定。当按揭贷款合同因商品房买卖合同解除而解除时，应当明确其解除效力的溯及力并确定合理的损失赔偿额。按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即买受人应当返还所贷全部款项，银行应当返还买受人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求买受人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除时，买受人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由开发商直接将买受人已向银行偿还的贷款本息返支付给买受人，贷款的实际收取方即开发商直接将剩余的购房贷款（即贷款合同项下全部本息扣减买受人已偿还的贷款本息）返还银行。

三、裁判思路的分析

商品房按揭交易结构特殊，按揭交易包含了商品房买卖合同、借款合同、抵押合同、保证合同等系列合同，商品房按揭实际上形成了以买卖合同与借款合同为结构主体的交易整体。按揭预售购房合同因出卖人的违约行为而解除的情形，买受人与贷款银行之间的贷款关系也一并解除。

于此情形，合同解除的效力如何呢？根据合同法理，合同的性质存在继续性合同和非继续性合同之分。继续性合同的解除只产生向后的效力，即合同权利义务于合同解除时终止；非继续性合同的解除，则产生溯及既往的消灭效力。继续性合同，指合同的内容并非一次给付可以完成，而是持续地实现，总给付的内容取决于应为给付时间的长度。非继续性合同则指合同的内容一次给付就可以完成。按揭贷款合同形式上表现为借款人需要持续地进行给付,但其与典型的继续性合同仍有本质差别。一是合同的总给付量自始确定;二是按揭银行发放贷款为一次性给付;三是借款人的持续给付并非合同继续履行分阶段产生的义务,而是总给付量下的分期履行而已。因此,按揭贷款合同本质上仍为非继续性合同,其解除应产生溯及既往的效力。基于此，按揭购房合同关系与贷款合同关系均有溯及力地归于消灭。各方主体基于合同而发生的财产变动应回复到原来的状态。即基于按揭购房合同，出卖人应该返还买受人通过向银行借款而由贷款银行支付给出卖人的贷款本金及资金占用费；基于贷款合同，买受人应该将其向银行的贷款返还给银行，而银行则应将买受人已经偿还的本息予以返还。

但鉴于商品房买卖合同、按揭贷款合同的联立性，出卖人实际占有了银行发放的按揭贷款，而且如果坚守前述合同相对性出卖人将其取得的银行支付的贷款返还给买受人，再由买受人返还给银行，不仅增加了一次给付行为，也使得银行的债权实现可能增加风险。故应当由出卖人直接向银行返还其所占有的按揭贷款，并支付相应的资金占用费。本案中法院判决将银行已收取的买受人偿还银行借款本息直接抵扣后，剩余的借款本息由出卖人向银行返还。

尽管司法解释没有明确买受人已偿还借款本息的返还问题，但从法院的裁判结果看，是将其与开发商应该返还的银行贷款本金及资金占用损失与银行应该返还给买房人的已偿还本息予以抵扣，即变更了对买房人的已偿还借款本息的返还义务主体。针对法院的裁判结果和裁判理由，笔者提出如下意见：

（一）从司法解释第二十一条第二款的规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”看，出卖人向担保权人（贷款银行）、买受人返还的分别是购房贷款和购房款的本息，并不能当然得出包含买受人已经向银行履行部分的贷款和利息。

（二）商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷已经合并审理，开发商、购房者、银行均是案件当事人，可以一并解决，不存在造成当事人的诉累的问题；

（三）商品房买卖合同中，银行发放的全部贷款一般均由开发商提供阶段性保证担保，以及房屋抵押担保，或者对于尚未办理房产证的房屋设立有抵押权预告登记。在此情形下，因开发商违约导致购房合同解除及贷款合同一并解除时，银行基于购房合同与贷款合同的联立性，开发商应向银行偿还全部贷款合同项下的全部本息及违约金，此时银行的该债权享有充分的担保。

而从案涉裁判结果看，开发商向银行承担的贷款本息返还，则扣除了购房者已偿还银行借款本息部分，致买房人对银行的已偿还本息部分的返还债权主张对象变更为出卖人（开发商），此时开发商的履行能力明显不如银行，如此处理将大大增加买房人该部分债权不能实现的风险。同时，由于此情形下买房人对银行贷款行为的违约，本质上由出卖人的过错（违约）直接导致买卖合同解除形成的，此时仍然单独强调买房人对银行的主给付义务，对买受人已向银行偿还的贷款本息不予退还，导致开发商对于银行贷款所承担的担保责任因买受人的偿还予以抵扣而减少，无疑部分降低了或免除了出卖人的担保责任，也属明显不公。

综上，对于本文所述情形购房者已向银行偿还的贷款本息部分的处理，应当由银行向购房者进行返还；买房人已经支付的非贷款部分购房款，由出卖人负责返还；由出卖人（开发商）向银行偿还贷款合同项下的全部（包括已经履行部分和未履行部分）贷款本金和利息（非贷款合同约定利息，应为资金占用费）、违约金等。