基本案情：王海斌与罗永贵拟共同竞拍位于汉寿县龙阳镇振兴西路南侧、移动公司西侧一处面积为8299平方米的地块从事商品房开发（后来建成的小区命名为钦锋苑）。同年7月10日，王海斌与罗永贵双方订立《土地转让协议书》，约定将上述地块东侧6.4亩分割给王海斌,西侧的6亩分割给罗永贵,双方共同挂靠在中城公司的名下，各自开发建设商品房。2010年5月24日，王海斌与童翠桃、童翠波订立《门面预订协议书》，约定童翠桃、童翠波预购王海斌的位于振兴西路节能灯饰综合小区B栋106、105、104门面，单价6890元㎡双方就付款方式和房屋交付方式进行了约定。订约后至房屋建成后，童翠桃、童翠波分九次向王海斌支付完毕购房款125万元。收款后，王海斌承诺将为上述房屋办理登记手续，但一直未能落实。2012年4月25日，罗永贵以中城公司名义与ＸＸ、饶志国订立《商品房买卖合同》，将钦锋苑小区（钦锋苑小区又名汉寿节能灯饰综合小区）B栋106、105、104号门面房屋出卖给ＸＸ和饶志国，单价为每平方米2500元，并于2013年4月24日办理预告登记。其中B栋106、105、104号房屋即此前已由王海斌出卖给童翠桃、童翠波的本案讼争房屋。

评析：对于一房二卖的纠纷处理，首先应确认两份买卖合同的效力，在两份合同均有效的情况下，按照以下顺序确定合同履行顺位：

（一）已经办理房屋所有权变更登记的。根据《中华人民共和国物权法》之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。换言之，当交易房屋办理所有权变更登记后，即完成物权的公示，基于物权的优先效力，已办理房屋所有权变更登记的买受人所享有的物权可排斥未经登记的债权，故经登记的权利人顺位在前。

（二）合法占有房屋的。在均未办理房屋所有权变更登记的情况下，两份合同均尚处于债权关系之中，地位平等。但此时出卖人已将房屋交付给其中一方实际占有使用，即可视为已经履行了合同主要义务，因此，为维持合同积极履行的效果，应当保护已经合法占有该房屋的买受人的合同履行顺位。

（三）买卖合同成立在先的。对于买卖合同成立时间的确定，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及房屋价款支付的先后及数额等其他证据确定。 

 

结合本案：因法院认定王海斌与罗永贵二人全额出资以中城公司名义通过合法程序拿到土地，双方又全额出资以中城公司的名义各自开发建设商品房，虽王海斌个人作为商品房销售主体存在瑕疵，但并不影响合同效力。而本案各方均未办理房屋所有权变更登记，也均未实际占有该房屋，而童翠桃、童翠波二人的合同成立在先，且所支付对价更为合理。另，虽本案ＸＸ、饶志国的商品房买卖合同办理了预告登记，但因预告登记只能限制登记之后的处分行为，而无法对抗此前发生的交易行为，该预告登记并不产生约束力和优先性。因此，童翠桃、童翠波的权利应当优先得到救济。

作者：王倩 律师