抵押预告登记作为一种临时性登记行为，是指在抵押物不具备法定物权形式，不能依法进行抵押登记的情况下，为了保全将来财产权变动能够顺利进行的临时性登记行为，其不具备法定的抵押登记的条件，只有当条件成就，完成了正式抵押登记后，才产生抵押权效力。

作为抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押物的抵押权登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对抵押物办理抵押权登记的一种请求权，但对抵押物不享有抵押权，因此对抵押物并不享有优先受偿权。如:在交通银行股份有限公司江苏省分行与王笑晨、南京蟠龙金陵建设开发有限公司金融借款合同纠纷再审案中，江苏省高级人民法院即认为：“本案中交行江苏分行和王笑晨、蟠龙金陵开发公司所签订的房地产抵押合同不违反法律，合法有效，但是三方仅就拟抵押的房屋按照合同约定向登记机构申请预告登记，并未办理房产的抵押登记。抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，交行江苏分行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权。故交行江苏分行主张对涉案房屋享有优先受偿权，本院不予支持。”

但若抵押权人对抵押物的预告登记无法转为正式登记并无过错的，法院此时认可抵押权人有权在债务人不履行债务的情形下，对抵押物享有优先受偿权。如:在杭州联合农村商业银行股份有限公司蒋村支行与黄虹、徐敏等金融借款合同纠纷再审复查与审判监督案中，浙江省高级人民法院明确指出“尽管涉案房产抵押仅办理了抵押权预告登记，并不直接产生设定物权的效力，但是杭州联合银行蒋村支行对预告登记无法转为正式抵押登记并无过错，一、二审判决赋予抵押权人对抵押物享有优先受偿权，并无不当。”

值得注意的是，预售商品房抵押担保方式现已广泛应用于预售商品房之中。由于贷款发放时，商品房尚未竣工交付，通常无法办理抵押登记，只能办理预告登记。但当抵押登记因法律障碍无法实现时，银行以预告登记为依据要求行使抵押权的诉请，就会面临巨大的法律障碍，于是银行设计出了阶段性连带保证这种担保方式。根据这种担保方式，房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证，阶段性保证期限届满之时,即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。若开发商提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，且该期限届满条件的未成就并非银行造成，而是由买受人与开发商的原因所致，则开发商仍应向银行承担保证责任，开发商在承担连带清偿责任后，银行应撤销所涉房屋的预告抵押登记。

【实务指南】

在抵押预告登记的情况下，抵押权人取得仅仅是保障将来实现抵押登记的请求权，而非现实的抵押权。因此为降低抵押权人到期不能受偿的风险，建议在设定抵押预告登记的同时要求第三方提供阶段性连带保证。

【法条索引】

《中华人民共和国物权法》

第二十条  当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

【案例索引】

1.江苏省高级人民法院，交通银行股份有限公司江苏省分行与王笑晨、南京蟠龙金陵建设开发有限公司金融借款合同纠纷，（2015）苏商再提字第00001号；

2.浙江省高级人民法院，杭州联合农村商业银行股份有限公司蒋村支行与黄虹、徐敏等金融借款合同纠纷再审复查与审判监督，（2015）浙民申字第810号。

作者：范雪飞   教授（重庆绮惠律师事务所、西南政法大学）