疫情管控措施不影响承租人使用房屋的，承租人无权主张减免租金

在此次疫情爆发期内，如果承租人能够正常使用其所承租的房屋，如承租人可以正常居住在其所承租的住房中，或者承租人能够正常使用其所承租的厂房或商铺，此种情形下，疫情对该住房租赁合同而言并不构成影响合同履行的不可抗力和情势变更。

虽然人们普遍认为，此次肺炎疫情在民法上属于不可抗力和情势变更，但这仅仅是在一般意义上，即疫情本身作为一种客观情况而言的，但这种客观情况是否构成影响合同履行的不可抗力，则需要看疫情是否影响到租赁合同的履行。而在疫情管控措施并不影响承租人正常使用租赁房屋时，出租人与承租人对租赁合同的履行都不会受到疫情的影响，出租人交付房屋给承租人使用的义务和承租人交付租金的义务都可以得到履行，那么承租人自然无权主张减免租金。

疫情管控措施导致承租人不能使用房屋的，承租人有权主张免除受影响期间的租金或者扣除受影响期间的租期

如果此次疫情爆发后，政府的管控措施导致承租人不能使用房屋的，如根据政府疫情管控措施，承租人被强制隔离，或者因交通中断承租人无法前往其所居住的房屋，或者承租人根据政府要求关停其所开设的网吧、KTV、酒吧、电影院、大卖场、餐饮场所、农贸市场等，以及企业因政府要求延期开工等情形，租金尚未到支付期限的，承租人有权请求免除租金或者扣除受影响期间的租期；出租人不同意减免的，承租人有权诉之法院或者仲裁机构（如双方约定仲裁为争议解决方式的话），请求免除租金或者扣除受影响期间的租期；租金已到支付期，承租人未支付租金的，承租人不承担违约责任。

得出前述结论的法律依据在于：此次疫情构成民法上的不可抗力和情势变更。

《民法总则》第180条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”

《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

如在（2008）绍中民一终字第143号案中，法院即认为：双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。

因疫情管控措施致使房屋使用收益大幅度减少的，承租人有权主张减少租金

在疫情爆发期间，承租人一直占有并使用着租赁房屋用于生产经营活动，但由于政府的疫情管控措施，如黄冈市政府和温州市政府有关限制人员自由流动的措施，致使承租人的生产经营收益大幅度减少，承租人可根据《民法总则》第180条、《合同法》第117条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第26条的规定要求减少部分租金。

如在湖北高院（2007）鄂民四终字第47号案中，东江公司向长江海外公司租赁游船，用于经营三峡旅游业务，受“非典”疫情影响游船停航数月，东江公司起诉请求解除租船合同。法院认定租船合同的目的是通过载客航行赚取商业利润，但计算指出平均每艘涉案游船受“非典”疫情影响的期间与平均每艘涉案游船计租期相比，所占百分比约为45%，故东江公司可免除部分欠付租金及其违约赔偿责任。

又如在上海一中院（2004）沪一中民二（民）终字第32号案中，法院认为，在遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，应免除翊宇公司的责任，同时对这一期间的租金及空调使用费，由于翊宇公司停止经营，应酌情减免。