在商品房销售纠纷中，如果开发商的行为被认定为“一房二卖”，购房者可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同司法解释》”）第九条要求解除购房合同，同时主张返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商进行“双倍赔偿”，承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

 

实践中，经常出现开发商跟购房者签订了认购合同后，又与第三人签订商品房买卖合同，并将房屋过户至第三人名下的情形，此时不构成“一房二卖”，购房者只能根据订购合同的约定要求开发商承担违约责任，而不能根据《商品房买卖合同司法解释》第九条主张赔偿。

 

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“《买卖合同司法解释》”）第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同”的为预约合同。

 

预约合同与本约合同既存在联系又相互独立。预约合同既有预设本约合同权利义务之意，同时又有自己的合同标的，即双方负有磋商订立本约合同的义务。《买卖合同司法解释》第二条规定，一方当事人违反预约合同不履行订立本约合同义务的，对方请求承担违约责任、解除合同并承担损失的，人民法院应予支持。可见，预约合同为独立的合同，受合同法调整，违反预约合同须承担违约责任。预约合同与本约合同是相互独立的合同，二者不可混为一谈。

 

《商品房买卖合同司法解释》第九条适用的前提在于“出卖人订立商品房买卖合同时”存在“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人”的事实，即仅在开发商与购房者签订的是本约合同才可以依据该条主张权利。

 

如前所述，预约合同与本约合同是相互独立的合同，开发商与购房者签订认购合同的行为仅是锁定双方买卖商品房的意向，双方的意思表示应认定为在具备条件时签订正式的商品房买卖合同，而非通过认购合同购买商品房。也即，认购合同产生的是签订正式的商品房买卖合同的请求权，与商品房买卖合同所产生的履行合同请求权并不一样。实践中，多数当事人对此均存在误解，误将预约合同按照本约合同主张权利招致败诉。

 

识别预约合同与本约合同不能仅从合同名称上进行区分，应注重合同内容，关注双方当事人的真实意思表示。《商品房买卖合同司法解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同（即被认定为本约合同）。在处理纠纷的过程中，可将预约合同与本约合同转化作为案件突破点。