近年来，房地产产业蓬勃发展，房价居高不下，房屋租赁也自然而然的成为了刚毕业大学生及异地务工人员的首选住房模式，加之人们更加追求生活的便利化。在房屋租赁市场上便出现了许多房地产经纪公司，即大家所称的房屋租赁“托管”公司，此类机构在解决租户用房需求的同时，又为业主租房提供了便利，但这看似完美的操作模式下，却存在许多潜在的法律风险。

房屋托管租赁中的三方具有何种法律关系，该如何认定呢？

一方面是业主与托管公司之间的关系认定。根据各地发生的一系列案例来看，托管公司的普遍操作方式就是与业主签订房屋出租委托合同，合同明确约定托管公司可以转租房屋，由业主委托托管公司办理转租事宜，托管公司再以自己的名义与租户签订房屋租赁合同，并将所获租金交付给业主。不难看出，托管公司以自己名义从事租房行为，且自行承担相应法律后果，故其无论是否将房屋出租成功，都需要按时给业主交付租金，这均与委托代理的“结果归属理论”相悖，据此业主与托管公司之间的真实法律关系应是房屋租赁而非委托代理关系。

另一方面对于租户而言，其与托管公司直接签订合同，在托管公司未明确表示自己是业主的委托代理人并出示相关授权委托书的情况下，租户与托管公司之间亦形成的是房屋租赁关系。由此一来，无论业主还是租户都只是与托管公司签订合同，故业主与租户之间是不存在直接合同关系的，这也是目前托管公司能在中间操作的关键所在。

房屋托管租赁作为一项新兴的房屋租赁业务，现阶段市场中从业公司规模及运营参差不齐，加之目前对该部分的法律规制处于空白地带，但实践中此类纠纷屡见不鲜，在成都多家包租公司爆雷跑路事件还高居热搜之际，重庆也上演了首资、满城托管公司相继跑路事件，而全国各地越来越多由此产生的诉讼也让业界大为头疼。

——截自「阳光重庆」托管租赁机构投诉

房屋托管租赁存在的市场缺陷及法律风险，主要体现在以下两方面：

一是大多数房屋托管公司与业主签订长期租房协议，再采取分租方式把租来的房子分租给多个租户，尽可能使收益最大化，但这样往往会改变房屋结构，造成安全隐患，而且托管公司单靠赚取租金差价也是很难盈利的。

二是部分房屋托管公司高价签下房源，然后以低于正常的房租市场价租赁给他人，这看似托管公司血亏的操作模式下，到底有什么利益可图呢？实际上，房产托管公司大部分都是从租户处收取一个季度甚至一年的租金，而其与业主约定的则是按月支付。这种支付行为下存在的“时间差”必定会造成大量的资金闲置在托管公司，而且托管公司有极大概率是利用该笔闲置资金去进行其他投资，比如炒股、放贷等高风险、高回报业务，一旦投资失败，造成严重的经营隐患，托管公司卷款跑路，这便给业主和租户造成极大的财产损失。在我国法律还并未对这种行为进行明确规定的制度体系下，在托管公司跑路之前，是无法认定其违法的。