在商铺租赁合同中，因承租人需要时间进行商铺装修或市场培育，通常会约定免租期条款。由于免租期为合同期限的前期，如存在合同无效的情形或提前解除的情形，出租人的利益将难以得到保证。在设定免租期的同时，通常会约定合同提前解除则需支付免租期间费用或违约金等形式弥补损失。但合同无效时则无法通过协议约定来解决问题，出租人能否依法主张免租期的占有使用费？理由在于：根据一般法理，合同无效时获取的利益不能高于合同有效时的利益。合同有效时，承租人尚不能获取免租期的租金；若合同无效时支持出租人取得免租期占用使用费，则违背该原则。同时，免租期是当事人对自己权利分处分，属于意思自治范畴，故不应支持。
扬州心致宾馆用品有限公司与扬州富尔亿塑胶有限公司、扬州耘博酒店用品有限公司房屋租赁合同纠纷 （2016）苏10民终2821号法院认为：“讼争合同虽为无效合同，但富尔亿公司关于心致宾馆亦应当支付免租期内占有使用费的主张不能成立，理由是：1.因房屋未办理规划许可证，出租人虽不能取得该房屋的所有权，但其仍然享有占有该房屋的占有利益，故租赁合同被认定无效，承租人仍应当支付占有使用费是由于其替代出租人享有了该占有利益；然而，在租赁合同中约定免租期系出租人对该期间内占有利益的处分或放弃，该项约定属于双方当事人意思自治范畴，仍应当约束合同双方当事人，免租期的约定不应受到租赁合同效力的影响，故本案中富尔亿公司以讼争租赁合同无效为由要求心致宾馆支付免租期的占有使用费，并无依据，依法不予支持。”理由在于：对于无效合同，应当自始无效，合同中关于免租期条款也是无效的。出租人将租赁房屋实际交付承租人使用获取收益，应当支付占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条也明确规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”
李岩与北京宝成恒通物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷 （2019）京0105民初13679号法院认为：“《商铺租赁运营管理合同》无效后，双方关于1个月装修期不计算租金的约定也当然无效，李岩应当支付该1个月的占用使用费，但考虑到期间为装修期及双方对于合同无效的过错程度，本院酌情确定该1个月的占用使用费。”唐志浩、深圳市任浩投资发展有限公司与郑汉潮、深圳市广新生房地产开发有限公司租赁合同纠纷 （2016）粤03民终7932号一审法院：“唐志浩签订涉案租赁合同后即分租物业给次承租人，免租期内唐志浩已经获得收益，结合本案实际情况，一审法院酌定唐志浩应按合同约定租金标准的30%支付免租期内房屋占用使用费。”二审法院：“关于免租期的房屋占有使用费。因涉案合同无效，故对此免租期的约定亦无效，该期间的占有使用费应视为合同无效的损失，由双方当事人按过错程度分担。因唐志浩对合同无效承担30%的过错责任，原审酌定唐志浩按合同约定的租金标准的30%支付3个月免租期的房屋占有使用费并无不当。”笔者赞成第二种观点，认为在合同无效的情形下，因承租人实际使用租赁房屋获利，出租人主张免租期的占用损失费符合公平原则，应当予以支持，但人民法院可以根据双方当事人对合同无效的过错程度对损失费用适当调整。免租期是出租人和承租人基于合同完全履行在整个租赁期的基础上设置的，故在计算占用损失费时应参照合同实际履行期限、租赁期长短等因素综合计算更合理。
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