01

裁判要旨

案外人以享有租赁权为由排除案涉房屋的强制交付的，因租赁关系存在争议，执行法院不得直接带租拍卖，而应适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议程序进行审查，相关当事人如对该裁定不服的，应通过执行异议之诉解决。

02

案情

何健与被云南泽珲房地产有限公司（以下简称泽珲公司）、朱文东民间借贷纠纷一案中，重庆市第一中级人民法院依据申请执行人何健提出的强制执行申请，作出（2016）渝01执328号公告，拟对案涉房屋进行评估、拍卖，限上述房屋的使用人限期申报房屋租赁或其他使用情况，逾期视为无人使用，该院将在公开拍卖后予以强制交付。后三名案外人分别申报自己租赁权先于何健抵押权利形成，提交日期在前的《房屋租赁合同》各一份，并主张对案涉房屋的租赁权，被执行人泽珲公司对三项租赁事实均认可。执行法院据此作出（2016）渝01执328号执行裁定书，裁定对案涉执行标的房屋进行带租约拍卖。申请执行人何健不服，向该院提出书面异议，请求撤销前述裁定并裁定对执行标的房屋进行不带租约拍卖。

重庆一中院审查后认为不能确认案涉房屋的租赁事实虚假，应进行带租约拍卖，并作出（2016）渝01执异1125号执行裁定，驳回何健的异议。何健向重庆高院提起执行复议，认为三案外人提交的《房屋租赁合同》是为帮助被执行人泽珲公司逃避债务，恶意串通而伪造的证据，请求撤销异议裁定。驳回何健的复议申请，维持异议裁定。

后何健向最高人民法院提起申诉。2019年3月19日，最高法院作出（2018）最高法执监434号执行裁定书，撤销重庆高院复议裁定，重庆一中院带租拍卖执行裁定与异议裁定，发回重庆一中院重新审查。

 

03

最高院观点

三名案外人在期限内向法院提交租赁协议，实质上是主张以租赁关系排除人民法院在租赁期内对案涉房屋的强制交付。鉴于本案申请执行人和三名案外人就是否存在租赁关系存在重大争议，执行法院宜将三名案外人的主张纳入案外人异议程序立案审查，并作出裁定，相关当事人如对裁定不服的，应通过执行异议之诉解决。本案中，在是否存在租赁关系有重大事实争议的情况下，重庆一中院未将三名案外人所提异议进行立案审查，直接作出带租拍卖裁定，并通过执行异议、复议程序解决租赁关系能否排除执行问题，适用程序错误。虽然申诉人何健未将程序错误列为申诉事由，但对重要程序问题，本院可以依职权予以纠正。

04

评析

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

首先，案外人以承租人的身份提出执行异议的，并不能据此排除执行，而只能请求不向受让人移交占有被执行的不动产，也即“带租拍卖”，这正是基于《合同法》第二百二十九条及《城镇房屋租赁合同解释》第二十条的“买卖不破租赁”。

其次，承租人异议成立的前提为“人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产且承租人与被执行人之间不存在恶意串通”，即租赁关系成立的时间及租赁关系是否真实有效是承租人异议是否成立的关键，属于对申请执行人债权的实现效果及执行标的受让人的使用权均产生实质性影响的基本案件事实，人民法院应该依据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行实质性审查。

最后，根据法律规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。据此，若案外人提出的异议明显不成立，即先查封后租赁，执行法院可依法排除案外人对执行标的的占有。故，只有承租人提出有事实及法律依据、可能足以阻止移交占有的理由的情况下，执行法院才适用《民事诉讼法》第二百二十七条案外人异议的程序进行审查。