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绮惠说法|司法拍卖程序中承租人优先购买权的行使

浏览: 时间:2022-07-06 作者:高可 字号:【

一、司法拍卖程序中承租人优先购买权的认定

       司法拍卖程序中承租人优先购买权的认定与普通情形一致,也应当严格按照是否存在合法有效的租赁关系来进行认定[1],此处不再赘述。

       需要注意的是在“先抵后租”的情形下承租人是否享有优先购买权,人民法院也在司法裁判中出现了不同判法,一种认为不享有,因“抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”,成立在后的租赁关系不得对抗抵押权的行使,故司法拍卖程序中“先抵后租”的承租人不享有优先购买权。(参考四川省高级人民法院(2019)川执监2号《执行裁定》中广元市中级人民法院的观点,认为异议人以其享有优先购买权提出执行异议的理由不成立);另一种则认为承租人享有优先购买权,因为无论抵押权是否设立于租赁合同成立前,承租人行使优先购买权均不会与抵押权人实现抵押权发生冲突,在抵押权实现时保护承租人的优先购买权,更符合优先购买权的立法本意。最高人民法院持此观点(参考最高人民法院(2018)最高法执监171号《执行裁定书》:“江苏高院以设立在后的租赁权不能对抗设立在先的抵押权为由,认为抵押权设立之后形成的租赁关系中的承租人在拍卖抵押物时当然不享有对租赁物的优先购买权,属对法律理解有误。”),实践中应当按照第二种观点来认定

二、司法拍卖程序中通知义务的履行

     《民法典》第七百二十七条规定,出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。根据该规定,采用拍卖程序(应当包括司法拍卖程序)出售租赁房屋的,通知义务人为出租人,通知时间为拍卖前五日。

       但是在执行相关的司法解释中,同样规定了人民法院的通知义务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定执行人员应当对拍卖财产现状进行调查并制作调查笔录;第十条规定“人民法院应当在拍卖五日前以书面或其他能够确认的收悉的适当方式通知当事人和已知的优先购买权人于拍卖日到场”。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条“实施网络司法拍卖的,人民法院应当履行通知当事人和优先购买权人的职责”;第十三条“实施网络司法拍卖的,人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息:…(六)优先购买权主体以及权利性质;(七)通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况…”的规定。根据上述规定,无论传统拍卖还是网络司法拍卖,人民法院拍卖前均应履行必要的调查职责以及应履行通知当事人和已知优先购买权人的职责。

        司法拍卖程序中的通知需要明确的有两个问题:一是人民法院的拍卖公告不能替代通知。司法解释既规定了人民法院的公告义务,又规定了通知义务,二者是相互独立的两个程序。拍卖公告与拍卖通知具备本质上的差别,拍卖公告是针对不特定多数人作出要约邀请,其载明的内容与有特定的对象范围、期限要求和权利内容的通知完全不同,通知在性质上是要约,故二者不能替代。二是人民法院的通知能否替代出租人的通知。首先需要明确的是优先购买权的义务人是出租人,而非人民法院。人民法院的通知义务是基于司法解释的规定,履行的是法院的审判职责,未通知应当产生的法律后果是司法程序的瑕疵。出租人未通知则对应的是其法定的义务未履行,产生的法律后果是侵害承租人优先购买权。从这个角度来讲,二者是不能相互替代的,人民法院通知后并不免除出租人的通知义务。但是,如人民法院对承租人行使优先购买权进行了通知、出租人未进行通知的情况下,承租人未竞拍到租赁房屋的,能否据此主张出租人的侵权责任?笔者认为不能,承租人未竞拍到租赁房屋仅存在两种可能:未参加竞拍或竞价低于其他购买权,前者承租人放弃行使优先购买权,后者应认定为不具备“同等条件”,两种情况均不够成对承租人优先购买权的侵害,承租人主张的侵权赔偿请求不应支持。

三、未通知承租人对司法拍卖程序的影响

        如前所述,出租人未通知承租人则应按照侵权责任的规定对承租人进行救济,该情形不影响司法拍卖程序,故此处仅对人民法院未通知承租人的情况进行讨论。

       人民法院未通知具有优先购买权的承租人,承租人可以按照《民事诉讼法》的规定提出执行行为异议,承租人通常的操作方式是以人民法院未通知为由,要求确认司法拍卖程序无效或撤销司法拍卖,当然也不排除承租人与被执行人恶意串通,以此种方式拖延执行程序,无论出于何种理由,人民法院未通知承租人均不产生拍卖程序无效或可撤销的法律后果。人民法院在执行中依法采取拍卖措施,是基于国家公权力的行为,具有公信力,买受人取得拍卖房屋也不同于一般的交易。司法拍卖程序的撤销应限于法定情形,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定,具备以下情形请求撤销的应予支持:“(一)竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通,损害当事人或者其他竞买人利益的;(二)买受人不具备法律规定的竞买资格的;(三)违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的;(三)未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的;(四)其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”前三种情形显然不符合,第四种情形要同时具备“严重违反拍卖程序”、“损害当事人或者竞买人利益”。笔者认为,未通知并非严重违反拍卖程序,人民法院在处置过程中通常会要求承租人腾空房屋并在拍卖房屋处张贴拍卖公告,承租人是完全有可能知悉房屋处置信息的。参照《民法典》第七百二十八条的规定,出租人未通知承租人导致其权利受损的法律后果为:不影响出租人与第三人买卖合同的效力,但承租人可以要求出租人承担赔偿责任。在司法拍卖程序中,善意的买受人权利也应当受到保护,其拍卖程序有效,承租人依然享有依照前述规定向出租人主张赔偿的权利,故司法拍卖程序不会损害其利益,不应被认定无效或被撤销。

[1] 笔者在《承租人优先购买权行使条件》、《转租情形下承租人优先购买权行使》、《承租部分房屋的承租人是否对租赁房屋享有优先购买权》三篇文章中对一般情形和特殊情形均进行了相应分析,可供参考。

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